[금주의 주제어] 양도소득의 필요경비와 증빙서류

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[금주의 주제어] 양도소득의 필요경비와 증빙서류

삼일아이닷컴 2020. 12. 16. 09:00

실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액 및 기타 취득에 소요된 비용 중 관련 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만을 공제하여 양도차익을 계산하므로, 만약 실제 지출이 되었으나 증빙서류를 제대로 챙기지 못했다면 추가 세부담이 발생할 수 있습니다.

따라서 부동산을 취득하고자 하는 시점부터 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙기고 보관하여야 하며, 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 비용을 지출할 때마다 미리미리 확보해 두어야 합니다.

이번 주에는 실지거래가액에 의한 양도차익 계산시 양도소득의 필요경비와 증빙서류에 대해 살펴보도록 하겠습니다. (출처: 국세청)

1. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산

양도차익 = 실지양도가액 - 필요경비

• 실지 양도가액

- 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말한다.

• 필요경비 (① + ② + ③)

① 취득에 소요된 비용(취득가액 및 부대비용)

② 취득 후 지출한 비용

③ 양도비용

2. 취득에 소요된 비용

• 당해 자산의 매입가액, 취득세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 비용을 공제한다.

• 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ인지대, 양도세신고서 작성비용 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다. 다만, 취득세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.

※ 증빙서류 예시

- 취득 및 양도 시의 매매계약서

- 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)

- 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장

- 거래상대방의 거래사실확인서

- 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등

- 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

3. 취득 후 지출한 비용(자본적 지출액 등)

• 부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있다.

- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용

- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용

- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용

- 재해 등으로 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용

- 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용

- 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용(2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터 적용)

- 소유권 확보를 위한 소송비용ㆍ인지대, 수용보상금의 증액과 관련된 소송비용ㆍ화해비용 등도 포함

- 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금, 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금

- 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용*

* 예를 들면 섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제가능하나 벽지·장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용, 외벽 도장비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없음

※ 증빙서류 예시

- 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증

- 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

* 2016년 2월 17일 이후의 자본적지출액부터는 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서(계산서) 등의 증빙서류를 수취·보관하여야 필요 경비로 인정받을 수 있었으나, 2018년 4월 1일 이후 양도하는 분부터는 금융증빙 등 실제 지출이 확인되는 경우 필요경비로 인정받을 수 있음

4. 양도비용

• 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다.

※ 증빙서류 예시

- 양도비용 지급 영수증

- 인지세 납부 영수증

- 국민주택채권 등 매각 영수증

- 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

- 세무대리인에게 지급한 수수료 영수증