주택임대소득 신고 핵심정리

주택임대소득은 소득세 과세대상 사업소득에 해당되며, 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서는 과거 일시적으로 비과세하다가, 2019년 귀속분부터 다시 과세로 전환된바 있습니다.

다만, 기준시가 9억원 이하 1주택 보유자와 전세금만 있는 2주택 이하 보유자는 여전히 비과세가 적용됩니다.

이번 이슈체크에서는 주택임대소득의 소득세 신고와 관련된 주요 질문과 답변에 대해 정리하였습니다.

(출처: 국세청)

 

 

<주택임대소득 과세 요약>

1. 주택임대소득 과세대상

(1) 부부 합산 소유 주택 수별 과세대상

① 1주택 : 국내 소재 기준시가 9억 원 초과 주택 또는 국외 주택으로부터 월세 임대수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함)

② 2주택 : 월세 임대수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함)

③ 3주택 이상 : 월세 임대수입이 있는 경우 또는 보증금 등의 합계가 3억원을 넘는 경우(월세와 보증금 모두 과세)

(2) 임대유형별

① (월 세) 기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자

② (보증금) 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자

* 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

2. 주택임대소득 과세방법

(1) 주택임대 총수입금액 2천만원 초과

- 다른 종합과세 대상 소득과 주택임대소득을 합산하여 종합과세(세율 6~45%)

※ 2022년 귀속 주택임대소득 추계신고시 적용 경비율

업종코드	업종명	단순경비율	기존경비율
701101	고가주택 임대	37.4	15.2
701102	일반주택 임대	42.6	17.2
701103	장기임대 공동ㆍ단독주택	61.6	20.1
701104	장기임대 다가구주택	59.2	21.3
701301	주택의 전대ㆍ전전대	43.4	5.2

(2) 주택임대 총수입금액 2천만원 이하

- 종합과세(세율 6~45%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택

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과세기준

1	주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지, 임대주택 수인지?
• 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단

2	미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?
• 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로 - 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않음 - 다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨

3	부부 합산하여 4주택을 보유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?
• ʼ23년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 ʼ22년 귀속(ʼ23년 신고)은 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않음 - 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됨

4	이사 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하는지?
• 2주택 보유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됨

5	부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?
• 이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세

6	오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?
• 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됨 - 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됨

7	기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
• 과세기간 종료일(’22. 12. 31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단

8	다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되는지?
• 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세

9	甲과 乙이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)
• 공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산 - 따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 甲과 乙 각각 1채이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 甲으로 정하기로 합의한 경우 甲은 1채, 乙은 0채, 임대수입의 귀속자를 乙로 정하기로 합의한 경우 甲은 0채, 乙은 1채

10	본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택을 보유하고 있지 않음)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동 보유 주택은 보유주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?
• 공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로 - 본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 합산하여 소득세 신고를 해야함 ※ ’20년 귀속부터 소수지분자도 ① 해당 주택임대 수입금액이 6백만원 이상이거나 ② 기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소수지분자의 소유주택 수에도 포함

11	주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은?
• 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택부분만 주택으로 봄 - 주택면적은 고가주택 및 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하) 등의 판단 시 적용

12	2주택 또는 기준시가가 9억 원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?
•부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억 원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아님 - 전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, ‘23년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외

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수입금액

13		주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?
• 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(‘22년 귀속 1.2%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주 - 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 ‘23년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액에 60%에 대해서만 과세
간주임대료 = ( 보증금등 - 3억 원1))의 적수 × 60% ×	1	×	정기예금이자율(‘22귀속: 1.2%)
	365(윤년은 366)
- 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액2) 1) 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감 2) 추계신고ㆍ결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

14	ʼ22년 귀속 소득세 신고 시 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택)은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 보유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?
• 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외하며, 비소형주택이 3채 이상으로 간주임대료 과세대상자 해당하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않음 - 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야함

15	공동 보유주택의 간주임대료 계산방법은?
• 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억 원을 공제함

16	선세금을 받은 경우에 임대수입 계산방법은?
• 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 함 ▶ 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수) * 월수: ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월 ② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

17	임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 계산방법은?
• 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입금액에 산입하지 아니하며 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등은 총수입금액에 산입(임대인 본인이 수령하는 경우에 한함) - 다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수입금액에 산입

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소득세 신고

18	주택임대소득에 대한 신고방법은?
• 주택임대소득은 사업소득으로 5월 1일부터 5월 31일*까지 ‘22년 귀속 소득세를 신고하고 납부 * 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월 30일까지임 - 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세(세율: 6~45%)와 분리과세(세율: 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, - 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상소득과 합산(세율: 6~45%)하여 신고

19	주택임대소득 계산시 부부를 합산하여 주택수를 계산하는데 종합소득세 신고시에도 합산하여 신고하는지?
• 주택수 판단의 경우에만 부부를 합산하여 계산하며, 종합소득세 신고시에는 합산하여 신고하지 아니함 - 다만, 거주자 1인과 공동사업장 구성원간에 특수관계가 있는 경우(생계를 같이 하는 자만 해당)로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등의 사유가 있는 때에는 그 특수관계인의 소득금액을 그 손익분배비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 보아 소득금액을 계산함

20	세무서와 시군구청에 모두 임대사업자 등록할 경우 임대소득세 혜택은?
• 세무서와 지자체에 모두 임대사업자 등록을 하고 소득세법과 조세특례제한법 상의 요건을 충족할 경우 분리과세 필요경비 및 기본공제 우대와 세액감면을 받을 수 있음 - 다만, ’23년 5월에 신고하는 ’22년 귀속분 소득세에 대한 혜택은 ’22년 이전에 등록을 하였어야 받을 수 있으며, ’23년에 세무서와 지자체를 모두 등록한 경우에는 ’24년 신고(’23년 귀속)분부터 혜택을 적용받음

21	주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?
• 임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등에 따라 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지는 납세자마다 다름 - 종합ㆍ분리과세 예상세액 비교 서비스*를 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 제공 * 홈택스 → 모의계산 → 「주택임대소득 종합ㆍ분리과세 세액계산 비교」(주택임대 예상 소득세만을 계산하는 서비스로 건강보험료 등 소득세 외의 부분은 미반영)

22	주택임대소득을 분리과세 하는 경우 소득금액이 100만원 초과 시 기본공제 대상자로 가능한지(타소득 없음)?
• 주택임대소득을 분리과세로 신고하고 다른 소득이 없는 경우에는 다른 거주자의 기본공제 대상자에 해당됨

23	주택임대 수입금액은 기장의무 등을 판단하는 수입금액에 포함되는지?
• 주택임대소득을 종합과세로 신고하는 경우에는 주택임대 수입금액은 기장의무 등을 판단하는 기준금액에 포함하지만, - 분리과세로 신고한 경우에는 포함하지 않음

24	국외 소재 주택으로부터 발생한 임대소득도 신고하여야 하는지?
• 거주자는 국외 주택의 임대소득이 있는 경우 국내 주택 임대소득과 합산하여 신고하여야 함 • 비거주자의 국외 주택 임대소득은 대해 우리나라에서 과세하지 않으며, - 비거주자의 국외 주택은 과세대상 판단 시 소유주택 수에도 포함하지 않음

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세액감면

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조세특례제한법 제96조에 따른 소형주택 임대사업자 세액감면 요건은?

• 아래 요건을 모두 충족하여야 함 - 임대사업자 : 내국인으로 다음 요건 모두 충족 ① 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것 ② 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정 - 임대주택 : 임대주택으로 등록한 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택으로 다음 요건 모두 충족 ① 국민주택규모*의 주택일 것 * 주거전용면적(다가구주택은 가구당 전용면적) 85㎡ (도시지역이 아닌 읍면 지역은 100㎡ 이하) 이하 ② 주택 및 부수 토지의 기준시가 합계액이 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것 ③ 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 초과하지 않을 것 - 임대주택 수 : 1호 이상 임대 - 임대기간 : 4년(장기일반민간임대주택 등은 8ㆍ10년*) 이상 임대 * ’20.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 4년 단기임대, 8년(아파트) 장기임대 폐지 및 10년 장기임대 신설

26	추계신고 또는 분리과세 신고 시에도 소형주택 임대사업자 세액감면을 받을 수 있는지?
• 소득세 추계신고 및 분리과세 신고 모두 조세특례제한법 제96조에 따른 소형주택 임대사업자 세액감면을 적용받을 수 있음

27	종합과세와 분리과세시 감면세액 계산방법의 차이는?
• 종합과세 시에는 산출세액에 감면대상 소득금액(총수입금액-필요경비)이 종합소득금액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액 상당액을 감면하지만, - 분리과세 시에는 총수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감한 금액을 기준으로 감면세액을 계산 ▶ 종합과세 시 감면세액 = 산출세액 × (감면대상 소득금액1) ÷ 종합소득금액1)) × 감면율 1) 총수입금액 - 필요경비 ▶ 분리과세 시 감면세액 = 산출세액 × (감면대상 소득금액2) ÷ 분리과세 소득금액2)) × 감면율 2) 총수입금액 - 필요경비 - 공제금액

28	소형주택 임대사업자 세액감면은 최저한세 대상인데 분리과세와 종합소득신고 모두 적용되는지?
• 주택임대소득 종합과세로 신고할 경우에는 최저한세 적용 대상이나, 분리과세 신고 시에는 최저한세 적용 대상이 아님

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• [종합소득세 신고안내] 바로가기

• 소득세법 제12조 【비과세소득】

• 소득세법 제25조 【총수입금액 계산의 특례】

• 소득세법 제64조의 2 【주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례】

• 조세특례제한법 제96조 【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

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