국내 부동산PF 위기 대응방안 - Samil Insight

2013년 이후 글로벌 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 부동산PF 시장은 급속도로 성장하였습니다. 그러나 급성장의 후유증과 금리 인상, 건설원가 상승 등 비우호적인 외생변수 탓에  현재 부동산PF 시장은 어려움을 겪고 있습니다. 이에 부동산PF의 현재 상황을 살펴보고 정부 정책과 더불어 부동산 PF위기 재발방지를 위한 근본방안을 검토하고자 합니다.
(출처: 삼일PwC경영연구원)

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※ 국내 부동산PF 위기 대응방안 / 불안감이 팽배한 부동산PF 시장, 근본적 해결방안은? – PDF 다운로드

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1. 현황: 지금 부동산PF는?

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(1) 약 200조원 규모의 부동산PF

• 현재 부동산PF 규모는 약 200조원으로 추산됨. PF대출과 토지담보대출 등 직접대출 160조원과 유동화금액 40조원을 합친 수치.

(2) 높은 제2금융권 비중

• 은행(48.2조원)을 제외한 제2금융권 비중이 64%에 달함. 제2금융권 내에서는 보험사 대출 잔액이 39.9조원(30%)으로 가장 많고 여전사(23.9조원, 18%), 증권사(8.8조원, 7%), 저축은행(7.8조원, 6%), 상호금융(3.6조원, 3%) 순.

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2. 문제점: 커져가는 부동산PF 위기감

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(1) 부동산PF가 당면한 주요 리스크

[고금리 · 고물가 등 외부충격]

• 고금리와 고물가는 금융비용과 건설비 증가로 이어져 사업주체의 원가부담을 높임.

• 늘어나는 공사비 부담은 건설비용 불확실성을 키우고 사업장 착공 지연 리스크를 높이고 있음. 2024년 6월 건설공사비지수는 2020년 초 대비 약 30% 상승.

[부동산 경기침체 · 미분양 증가]

• 아파트 매매 실거래가격지수는 ‘21년 정점을 찍은 이후 하락. 정부는 아파트 가격 상승세가 감지되자 주택담보대출 금리 인상과 한도 감액 등 규제 강화

(2) 현실화되기 시작한 PF 위기

[건설사 우발채무의 현실화]

• 건설업 부도업체수는 ‘21년 12개사에서 ‘22년 14개사, ‘23년 21개사로 증가. ‘23년 부도업체 중 2/3는 미분양 물량이 집중된 비수도권 지방 건설사로 나타남.

[금융권 전반의 PF 건전성 악화]

• 증권업계 PF 고정이하 여신비율은 ‘23년 말 13.5%에서 ‘24년 6월 말 17.5%로 4%p 높아졌다. 저축은행(+18.8%p)과 상호금융(+14.6%p) 고정이하 여신비율도 급증하면서 금융업권 전반의 PF 건전성 악화 흐름으로 나타남.

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3. 대응방안 및 제언

(1) 정부 정책에 따른 사업주체별 영향 점검

• 건설사: 우발채무 현실화 및 공사비 미회수를 대비한 유동성 확보 시급

• 금융회사: 건전성지표 악화 및 손실인식 가속화에 대비하여 자본확충 필요성 증대

(2) 다변화된 Players, 맞춤형 모니터링 필요

• 증권사, 저축은행, 캐피탈 등 과거 대비 부동산PF를 취급하는 금융권이 다변화되어 개별적인 모니터링이 필요

• 특히 브릿지론과 지방미분양 익스포져가 높은 곳에 대한 면밀한 모니터링 필요

(3) 제언: Cluster & Funding

• Cluster: 통합 위험관리 및 지원체계 구축

종합적인 위험 대응방안을 수립하는 상시 관리 감독체계가 구축으로 부동산PF 위기의 사전 진단 및 선제적 대응으로 시장의 가해질 충격을 최소화

• Funding: 사업주체(시행사)의 자본확충을 통한 투자안정성 강화

모태펀드 사례에 입각한 시행사 자본 확충 방안으로 공공과 민간이 합심하여 구성하는 펀드를 고려할 수 있음. 펀드가 시행사 재무구조 개선의 마중물 역할을 할 수 있도록 세제지원 등 법령 정비로 투자 활성화를 유도.

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오늘은 Samil Insight - 국내 부동산PF 위기 대응방안을 소개해드렸습니다.

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