세법상 착공의 의미와 착공시점

부동산개발업자(디벨로퍼)가 부동산개발업을 영위하는 경우 착공, 분양, 준공이라는 일련의 과정을 거치게 된다.

첫 삽질을 시작하는 착공은 디벨로퍼에게도 가슴뭉클한 순간이 아닐 수 없고, 세법적으로도 중요한 시점이 된다.

착공은 법인세(업무무관부동산, 건설자금이자), 부가세(토지관련매입세액), 취득세(중과세), 재산세(분리과세), 종

부세(별도합산) 등 많은 세목에서 중요한 기준점이 되기 때문이다.

-강정원 세무사-

【세법상 등장하는 착공】

법인세법시행규칙 제26조 【업무와관련이없는부동산등의범위】

③ 영 제49조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.

1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다).

다만, 천재지변ㆍ민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간 동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다.

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법인세법기본통칙 28-52…1 【건설자금이자의계산】

5. 영 제52조 제6항 제1호에서 토지가 "사업에 사용되기 시작한 날"이라 함은 공장 등의 건설에 착공한 날 또는 당해 사업용 토지로 업무에 직접 사용한 날을 말한다.

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소득세법집행기준104의3-168의14-12 【건축허가를받았으나건설에착공하지못한경우】

건축허가를 신청하여 허가를 받았으나 관련법령에 의하여 건설에 착공하지 못한 경우에는 그 허가일부터 제한된 기간은 정당한 사유로 인하여

사업에 사용하지 아니하는 기간으로 보아 비사업용토지 해당 여부를 판정하는 것이며, 건설경기의 침체와 경기불황을 이유로 착공하지 못한 경우에는

건축법에 따른 건축허가 제한으로 볼 수 없다.

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지방세법 제13조 【과밀억제권역안취득등중과】

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등

대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는

상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)]

이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

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지방세법시행령 제26조 【대도시법인중과세의예외】

3. 「해외건설촉진법」에 따라 신고된 해외건설업(해당 연도에 해외건설 실적이 있는 경우로서 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산만 해당한다)

및「주택법」제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당한다.

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지방세법시행령 제102조 【분리과세대상토지의범위】

⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다.

 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지는 제외한다.

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지방세법시행령 제103조 【건축물의범위등】

① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다. 3.「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에

따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물

【착공으로 보는 공사단계】

일반적으로 착공시기는 터파기 공사를 시작한 시점을 의미한다. 즉, 단순한 형질변경공사는 건축공사의 사전단계에 불과하므로 착공으로 보지 않는다.

이러한 관점은 세법뿐만아니라 건설산업에서도 받아들여 지는 일반적인 관점이다.

대법원2018두38468, 2018.05.31

사회통념상 특정 토지에 건물을 신축하기 위한 공사에 “착공”하였다고 인정하기 위해서는 기존 건물의 철거나 착공신고서를 제출하는 것만으로 부족하고,

실질적인 공사의 실행이라 볼 수 있는 행위로서 최소한 정도로 부지를 파내는 정도의 굴착공사나 터파기공사에 착수하는 경우에 비로소 공사에 “착공”하였다고 볼 수 있음

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- 착공 [ commencement of work, 着工 ] 공사 시공자가 공사에 착수하는 것을 말하며, 토목이나 건축에서는 일반적으로 터파기 공사에 착수하는 것을 말한다

(토목용어사전, 1997. 2. 1., 토목관련용어편찬위원회).

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관련판례

대법원2017두49942, 2017.08.31.

별도합산과세대상인 ‘건축 중인 건축물’에서 ‘건축 중’이라 함은 과세기준일 현재 공사에 착수한 경우를 말하는 것이고,

흙막이 작업의 필수적 전제가 되는 규준틀 설치 작업이 과세기준일 이전에 실시되어 이를 기초로 터파기 등 과정을 거쳐 완공된 것이므로

규준틀 설치 작업시점에 이미 굴착이나 축조 등의 공사에 착수한 것으로 보아야 함

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대법원2016두58406, 2017. 3. 15.

구 지방세법 시행령 제103조 제1항에서 정한 ‘건축 중인 건축물’의 의미(=과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물)

 / 터파기 등 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하여 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있는 경우, 이미 공사에 착수한 것으로 보는지 여부(적극)

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※ 관련용어 기공 : 기공은 공사를 시작한다고 알리는 단계이다. 리본 커팅식을 통해 기공식을 진행하는 것을 상상해 보면 될듯하다. 착공 : 착공은 시공사가 공사에 착수하는 것을 말하며, 토목이나 건축에서는 일반적으로 터파기 공사에 착수하는 것을 말한다. 즉, 첫 삽질을 시작하는 것이다. 시공 : 시공은 도면에 따라 현장에서 공사를 실시하는 것 이다. 완공 : 완공은 건물 공사가 끝났다는 의미이다. 공사과정만 다 끝난 상태이고 법적 절차는 남아있는 상태이다. 준공 : 준공은 건설의 전공사가 공사를 완료하는 것이다. 즉, 공사가 완료되었음을 행정관청에서 확인하고 승인하는 작업까지 모두 마친 상태가 준공이다.