부동산세제 해설 (17) - 주택임대소득자 유형별 종합소득세 계산

2019년 귀속 주택임대소득에 대하여 2020년 6월 1일까지 주택임대사업자 수입금액 유형에 따라 종합소득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.

 

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1. 주택임대소득자의 유형별 과세대상 구분

다음의 주택임대수입(“월세+간주임대료”)에 대해서는 2019년 귀속분부터 종합소득세가 과세된다.

① 1주택자(고가주택 및 국외소재 주택에 한함)의 임대소득(임대보증금에 대한 간주임대료 비과세)

② 2주택자 임대소득(임대보증금에 대한 간주임대료 비과세)

③ 3주택자 이상 임대소득(임대보증금 합계액이 3억원을 넘으면 간주임대료를 과세하나, 소형주택에 대해서는 2021년 귀속분까지 제외). 소형주택이란 주거 전용면적이 40㎡ 이하이고, 기준시가 2억 원 이하인 주택을 말한다.

주택 수	월 세	임대보증금에 대한 간주임대료
1주택자	비과세. 다만 고가주택(기준시가 9억원 초과 주택을 말함)과 국외소재 주택의 임대소득은 과세	비 과 세
2주택자	과 세
3주택이상 소유자		간주임대료과세. 다만 소형주택에 대해서는 2021년 귀속분까지 제외 함.

• 위 표에서 주택 수는 다음에 따라 판단한다.

① 다가구 주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기가 된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 본다.

② 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.

③ 오피스텔을 임대함에 있어서 임차인이 항상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 본다.

 

2. 주택임대소득자의 유형별 종합소득세 계산

1) 1주택(고가주택 등)의 임대소득자의 경우

• 1주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 원칙적으로 비과세 된다. 그러나 고가주택과 국외소재의 주택임대소득에 대해서는 종합소득세 납세의무가 있다.

• 여기서 고가주택이란 임대소득이 발생한 과세기간 종료일 또는 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택을 말한다.

 

2) 2,000만 원 이하 주택임대소득자의 경우

• 2019년 귀속 2,000만 원 이하 주택임대소득자는 다음의 유형에 따라 종합소득세를 계산한다.

① 2,000만 원 이하 주택임대소득만 있는 경우

② 2,000만 원 이하 주택임대소득과 2,000만 원 이하 종합과세대상 다른 소득이 각각 있는 경우

③ 2,000만 원 이하 주택임대소득과 2,000만 원을 초과하는 종합과세대상 다른 소득이 각각 있는 경우

(1) 2,000만 원 이하 주택임대소득만 있는 경우

• 2019년 귀속 2,000만 원 이하의 주택임대소득만 있는 임대소득자의 종합소득세액 계산은 분리과세방법과 종합과세방법 중 하나를 선택 할 수 있다.

• 분리과세방법을 선택한 2,000만 원 이하 주택임대소득자는 임대주택의 등록 여부에 따라 다음과 같이 종합소득세액을 계산한다.

등록 주택임대사업자	미등록 주택임대사업자
① 분리과세 임대소득금액 =［2,000만 원 이하 주택임대소득의 총수입금액-(해당 총수입금액×60%)-400만 원 ② 산출세액 = 임대소득금액×14%	① 분리과세 임대소득금액 =［2,000만 원 이하 주택임대소득의 총수입금액-(해당 총수입금액×50%)-200만 원］ ② 산출세액 = 임대소득금액×14%
* 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우 임대소득금액 =［등록한 기간동안 발생한 수입금액×(1-0.6)］+［미등록 기간동안 발생한 수입금액×(1-0.5)］ ** 수입금액 계산 ; 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

• 그러나 2,000만 원 이하 임대소득만 있는 주택임대소득자는 분리과세방법을 선택하지 아니하고 종합과세방법에 따른 종합소득세액을 선택할 수도 있다.

• 종합과세방법을 선택한 2,000만 원 이하 주택임대소득자의 종합소득금액은 임대소득의 총수입금액에서 필요경비를 뺀 금액으로 한다. 그리고 종합소득금액(주택임대소득금액)에서 종합소득공제액을 뺀 금액(종합소득과세표준)에 기본세율을 곱하여 종합소득세액을 계산한다.

(2) 2,000만 원 이하 주택임대소득과 2,000만 원 이하 종합과세대상 다른 소득이 있는 경우

• 2,000만 원 이하 주택임대소득과 2,000만 원 이하 종합과세대상 다른 소득이 각각 있는 경우에는 주택임대소득에 대하여 분리과세방법을 적용한 세액에 종합과세대상 다른 소득의 종합소득과세표준에 기본세율(6% ～42%)을 곱하여 계산한 세액을 더한 세액을 종합소득세액으로 한다.

• 이 경우 해당 주택임대주택은 임대주택등록 여부에 따라 다음과 같이 분리과세분 종합소득세액을 다르게 계산한다.

등록 주택임대사업자	미등록 주택임대사업자
［2,000만 원 이하 주택임대소득의 총수입금액-(해당 총수입금액×60%)-400만원］×14%+(2,000만 원 이하 종합과세대상 다른소득의 과세표준×기본세율)	［2,000만 원 이하 주택임대소득의 총수입금액-(해당 총수입금액×50%)-200만원］×14%+(2,000만 원 이하 종합과세대상 다른소득의 과세표준×기본세율)

(3) 2,000만 원 이하 주택임대소득과 2,000만 원 초과 종합과세대상 다른 소득이 각각 있는 경우

• 2019년 귀속 2,000만 원 이하 주택임대소득과 2,000만 원 초과 종합과세대상 다른 소득이 각각 있는 경우 종합소득세액 계산은 다음과 같이 분리과세방법과 종합과세방법 중 선택할 수 있다.

다음의 ①과 ② 중 선택

① 위 “(2)”의 방법을 준용한 금액

② 종합과세방법 = (2,000만 원 이하 주택임대소득* + 2,000만 원 초과종합과세대상 다른 소득과세표준) × 기본세율(6%∽42%)

* 인적공제 적용하지 않음

 

3. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

• 내국인이 일정 요건을 충족하는 소형 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 총수입금액 규모와 관계없이 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 주택임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(장기일반민간임대주택 등은 75%)에 상당하는 세액을 감면한다.

 

1)소형주택 임대소득자의 종합소득산출세액 계산

• 소형주택 임대사업자의 임대소득은 주택임대사업에서 생긴 총수입금액에서 필요경비를 뺀 금액을 종합소득금액으로 하여 다음과 같이 세액산출 과정에 따라 종합소득세액을 납부한다.

① 소형주택 임대소득금액 = 총수입금액 - 필요경비

② 과세표준 = 소형주택임대소득금액 - 종합소득공제액

③ 산출세액 = 과세표준 × 기본세율(6%∽42%)

④ 결정세액 = 산출세액 - 세액감면(조특법제96조)

 

2) 소형주택 임대사업자의 세액감면

• 총수입금액의 규모와 관계없이 소형주택을 1호 이상 임대하는 사업자가 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간주택*을 8년 이상 임대하는 경우에는 그 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 75%(4년 이상 임대하는 경우에는 30%)에 상당하는 세액을 감면한다.

* 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 “공공지원 민간임대주택” 또 는 같은 법 제2조 제5호에 따른 “장기일반민간주택”을 말함

(1) 소형주택 임대사업자의 범위

• 소형주택 임대소득에 대한 소득세 감면을 받을 수 있는 소형주택 임대사업자란 다음의 요건을 모두 갖춘 내국인이어야 한다.

① 세무서와 지방자치단체에 모두 등록할 것

② 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것

(2) 소형임대주택의 범위

• 소형임대주택이란 다음의 요건을 모두 갖춘 임대주택을 말한다(「조세특례제한법시행령」 제96조 제2항).

① 국민주택규모(다가구주택은 가구당 전용면적을 기준으로 한다)의 주택. 다만 주택에 딸린 토지가 건물정착면적에 도시지역 토지는 5배(그 밖의 토지는 10배)초과하는 주택은 제외

② 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대 개시일 당시 6억 원을 초과하지 아니할 것

③ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

④ 4년 또는 8년(공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간주택) 이상 임대할 것

 

3)감면세액의 추징

(1) 일반적인 경우

• 소형주택 임대사업자가 세액감면을 받은 후 해당 소형임대주택을 4년 또는 8년 이상을 임대하지 아니한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세기간의 종합소득과세표준을 신고할 때 감면받은 세액전액(장기일반민간임대주택 등은 60%에 상당하는 세액)과 감면받은 세액에 대한 이자상당액(1일 0.025)을 가산한 금액을 납부하여야 한다.

이자상당가산액 = 감면 등을 받은 과세연도종료일의 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025

• 다만 다음의 부득이한 사유가 있어 임대법정기간을 유지하지 못한 경우에는 감면받은 세액의 추징과 이자상당가산액을 납부하지 아니한다.

① 파산, 강제집행에 따라 임대주택을 처분ㆍ임대를 할 수 없는 경우

② 법령상 의무를 이행하기 위하여 임대주택을 처분ㆍ임대를 할 수 없는 경우

③ 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

(2) 등록 분리과세 방법으로 감면 신고하였으나 미임대의 경우

• 등록 임대주택에 대해 필요경비(60%)와 기본공제(4백만 원)을 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등;8년) 이상 임대하지 아니한 경우에는 미등록임대주택(필요경비;50%,기본공제;2백만 원)을 적용한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 다음의 이자상당가산액을 그 사유가 발생한 과세연도의 종합소득세 신고시 소득세로 납부하여야 한다.

이자상당가산액 = 감면 등을 받은 과세연도종료일의 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025

 

 

 

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