부동산세제 해설 (18) - 오피스텔과 세금

오피스텔은 비교적 임대수익률이 높고 아파트 등 일반주택 대비 투자금액이 적어 상대적으로 쉬운 부동산 투자 상품으로 여겨진다. 그러나 오피스텔은 복잡한 세금문제가 발생할 수 있으므로, 다음의 내용을 각별히 유의하여야 한다.

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1. 오피스텔과 관련한 세금 개괄

오피스텔의 용도는 건축법상 업무시설에 해당한다. 다만, 실질과세 원칙에 따른 사용 용도에 의해 주거용과 업무용으로 구분한다. 주거를 위해 전입신고 한 경우에는 주거용으로, 사무실로 사용 중이면 업무용에 해당한다.

주거용인 경우 부가가치세가 면세이므로 신고ㆍ납부의무는 없는 것이나(국민주택 규모 이하의 주택판매 또는 주택의 임대는 면세됨), 업무용인 경우로서 임대수입 발생한 경우에는 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 한다.

한편, 오피스텔은 「건축법」에 의한 업무시설에 해당하므로 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업자는 매입자의 실제 사용용도에 관계없이 건물분에 대하여 매입자로부터 부가가치세를 거래ㆍ징수하게 된다. 예를 들어 오피스텔의 분양금액이 2억원이고, 건물분이 1억5천만원, 토지분이 5천만원인 경우, 매입자는 건물분에 대한 10% 상당액의 부가가치세 1천5백만원을 더 주고 구입을 하여야 한다.

(1) 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 세금 비교

구 분		주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
취득	취득세 등*1	취득금액의 4.6%	취득금액의 4.6%
	부가가치세	건물가액의 10%	건물가액의 10% (환급 가능)
보유	재산세	0.1% ∼ 0.4%	토지 : 0.2 ∼ 0.4% 건물 : 0.25%
	종합부동산세	합산(장기임대주택제외)	합산 제외
	종합소득세	합산(단, 2천만원 이하 분리과세 또는 종합과세)	합산
	부가가치세	없음	월세*2 및 보증금 이자(연리 1.8%)의 10%
양도	양도소득세	과세(단, 1세대 1주택의 경우 비과세)	과세

*1 취득세 등(4.6%) : 취득세 4% + 농어촌특별세 0.2% + 지방교육세 0.4%

*2 부가가치세 : 일반과세사업자가 월세를 받는 경우로서 세금계산서를 발급하게 되면, 임차인으로부터 부가가치세를 받아 납부하는 것이므로 임대인이 부가가치세를 부담하여야 하는 것은 아니다.

(2) 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 세금 비교

부동산을 매각하거나 임대하는 경우 매수인 또는 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 납부하여야 하나, 토지 또는 국민주택의 매각, 주택의 임대는 세입자의 주거비 부담을 경감하기 위해 부가가치세가 면세되므로 부가가치세 신고ㆍ납부의무가 없다.

(3) 오피스텔의 주거용 또는 업무용 구분

오피스텔이 주거용인지 업무용인지는 오피스텔 내부구조와 형태, 임차인이 오피스텔을 사용한 실제용도 등을 종합하여 판단하며, 임차인이나 소유자가 해당 오피스텔에 주민등록을 전입했는지 등이 판단의 주요 기준이 된다.

참고로, 과세당국에서 주거용과 업무용 오피스텔을 구분하는 주요 기준은 다음과 같다(예시).

① 오피스텔에 주민등록이 되어 있으면 주거용

② 사업자등록이 되어 있으면 업무용

③ 전기, 전화료 등 공과금 영수증(각각의 사용량에 따라서 용도 구분)

④ 구독하는 신문이나 잡지 등으로 구분

▶ 오피스텔에 취사시설등 주거시설이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우 주택으로 보는 것임(서면4팀-1651, 2004.10.18.)

▶ 오피스텔을 기숙사로 임대하는 경우 과세대상임
종업원의 복리 및 근로의 편의를 위한 기숙사로 사용하는 경우에는 사업을 위한 주거용의 경우에 해당되어 오피스텔의 임대용역에 대하여는 과세되는 것임(서면인터넷방문상담3팀-2292 , 2004.11.10.)

▶ 오피스텔을 분양받아 부동산임대업을 영위하기 위하여 사업개시 전 등록을 한 사업자가 사실상 사업을 시작하지 아니하게 되는 경우 잔존하는 재화는 자기에게 공급한 것으로 보아 부가가치세가 과세되는 것임(부가-520, 2011.5.18.)

 

2. 오피스텔 매입 및 보유와 관련한 세금

오피스텔을 매입하는 경우 부가가치세, 취득세 등을 부담하여야 하며, 오피스텔 보유에 대하여 재산세 등을 납부하여야 한다.

(1) 오피스텔 매입시 부담하여야 하는 부가가치세

국민주택 규모 이하 주택을 취득하는 경우 부가가치세가 면제되지만, 오피스텔의 경우에는 주거용이라 하더라도 부가가치세가 과세된다.

이는 국민주택 이하 규모의 면세규정은 「조세특례제한법」에서 그 대상을 「주택법」에 의한 주택으로 한정하기 때문이며, 오피스텔은 「주택법」에 의한 주택이 아니므로 주거용으로 사용하더라도 부가가치세가 과세되는 것이므로 매입시 부가가치세를 부담하게 된다.

1) 매입 부가가치세의 환급

부가가치세란 사업자가 물품 등을 판매하는 경우 「부가가치세법」의 규정에 의하여 그 물품대금의 10%를 세금(거래세)으로 더 받아 두었다가 일정기간 단위로 세무서에 신고ㆍ납부하는 세금이다.

오피스텔 구입시 매입자가 부담한 부가가치세는 오피스텔 건축사업자에게 건물대금의 10%를 더 준 금액으로 동 부가가치세는 오피스텔 구입자가 부담 하게 된다.

다만, 매입자가 일반과세사업자로 사업자등록을 하고, 매입한 물품 등을 자기의 과세사업에 사용하는 것으로서 세금계산서를 수취한 경우 매입 시 부담한 부가가치세를 세무서로부터 환급받을 수 있다. 따라서 오피스텔을 매입하여 주거용도(주거용도인 경우 부가가치체가 면제되는 것임)가 아닌 업무용용도로 부동산임대를 하는 경우 과세사업자에 해당하게 되며, 일반과세사업자로 사업자등록을 하면, 오피스텔 매입시 부담한 매입세액을 세무서로부터 환급받을 수 있는 것이다.

2) 업무용 오피스텔 임대 및 부가가치세와 종합소득세의 신고ㆍ납부

오피스텔을 업무용으로 임대하는 경우 임대료 수입에 대하여 부가가치세가 과세되며 그 임대료수입에 대해서는 1년에 2번에 걸쳐 상반기(제1기 확정신고 ; 1.1.∼6.30.) 임대료수입은 7월 25일까지, 하반기(제2기 확정신고 ; 7.1.∼12.31.) 임대료수입은 다음해 1월 25일까지 부가가치세를 신고ㆍ납부하여야 한다.

간이과세자의 경우에는 1년 간의 전체 임대료수익에 대하여 다음해 1월 25일까지 신고ㆍ납부하되, 연간 임대수입이 3천만원에 미달하는 경우 부가가치세 신고는 하되, 납부는 하지 않아도 된다.

한편, 해당 부가가치세를 신고ㆍ납부한 임대소득에 대하여 다음 해 5월에 종합소득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.

3) 토지의 공급(면세)

토지의 공급은 부가가치세가 과세되지 않는다. 따라서 오피스텔 매입시 토지분은 부가가치세가 면제되므로 부가가치세가 없는 것이다.

4) 국민주택 규모의 공급(면세)

「주택법」에 의한 국민주택(전용면적 85㎡ 이하인 주택)의 경우에는 부가가치세가 과세되지 않는다. 단, 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하더라도 오피스텔은 「주택법」에 의한 주택이 아니므로 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에도 부가가치세가 과세되어 매입시 건물분에 대하여 부가가치세를 부담하여야 한다.

5) 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우

사업자가 과세되는 물품을 구입하여 면세사업에 사용하는 경우 그 매입세액은 공제를 받을 수 없다. 따라서 오피스텔을 구입하여 주택으로 임대하는 경우 오피스텔 매입 시 부담한 매입세액을 환급받을 수 없으며, 주택임대는 부가가치세가 면세되므로 부가가치세 신고ㆍ납부의무가 없는 것이다.

(2) 취득세

오피스텔의 취득은 주거용 여부와 상관없이 주택으로 보지 않고 일반 건물매매로 보기 때문에 취득가액의 4.6%에 상당하는 금액을 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)로 부담하여야 한다. 반면, 주택의 경우 국민주택규모 이하이고 취득가액이 6억원 이하인 경우 취득세는 1.1%(농특세 면세, 지방교육세 포함)만 부담하고 부가가치세도 면세되나 같은 조건의 주거용 오피스텔 취득 시에는 부가가치세 및 높은 세율의 취득세를 부담하여야 하는 것이다.

(3) 재산세

재산세는 취득세와 달리 실제 용도에 의하여 부과를 하는 것을 원칙으로 한다. 따라서 공부상의 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 의해 재산세를 부과하기 때문에 오피스텔이 공부상 업무시설이라도 사실상 주거용인 경우 주택과 같은 0.1~0.4%의 재산세율을 적용받는다.

1) 재산세 부과기준일

재산세 부과기준일은 매년 6월 1일 현재 공부상 소유권을 가진 자에게 1년분 보유기간 전체에 대한 재산세를 부과한다.

따라서 보유하던 부동산을 5월 31일에 매도하여 소유권이 변경되는 경우 매도인은 1월 1일부터 5월 31일까지 부동산을 보유하였음에도 해당 기간 동안의 재산세 상당액을 부담하지 않아도 되나, 매수인은 1월 1일부터 5월 31일까지 부동산을 보유하지 아니하였음에도 1년분의 재산세를 부담하여야 한다. 또한 6월 2일 이후 매도하는 경우 매도인은 매도일 이후 부터 12월 31일까지 주택을 보유하지 아니하였음에도 1년분 재산세를 납부하게 되는 불합리한 점이 있으므로 부동산 양도시기 또는 매입시기를 고려하여야 한다.

▶ 부동산 양도ㆍ양수시 재산세 부과기준일
부동산 양도ㆍ양수시 재산세 부과기준일은 매매계약서 상의 잔금 청산일을 기준으로 한다. 예를 들어 잔금청산일이 6월 1일인 경우 매수인이 재산세를 부담하게 된다.

2) 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔 재산세

재산세의 경우 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 재산세는 다르게 부과하며, 재산세 세율은 다음과 같다(「지방세법」 §111).

〈업무용 오피스텔 : 토지 및 건물을 구분하여 재산세 부과〉

구분	과세표준	세율
토지	2억원 이하	1,000분의 2
	2억원 초과 10억원 이하	40만원＋2억원 초과금액의 1,000분의 3
	10억원 초과	280만원＋10억원 초과금액의 1,000분의 4
건물	구분 없음	1천분의 2.5

〈주거용 오피스텔 : 주택으로 재산세 부과〉

과세표준	세율
6천만원 이하	1,000분의 1
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원＋6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5
1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원＋1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5
3억원 초과	570,000원＋3억원 초과금액의 1,000분의 4

재산세 납기 (「지방세법」 §115)〉

구 분		납 기
토지		매년 9월 16일부터 9월 30일까지
건축물		매년 7월 16일부터 7월 31일까지
주택(분할 납부)	1차	매년 7월 16일부터 7월 31일까지
	2차	매년 9월 16일부터 9월 30일까지

3) 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 재산세 절세

주거용 오피스텔의 재산세는 업무용 오피스텔에 비하여 재산세 세율이 낮으며, 재산세의 경우 취득세와는 달리 실제 주거용으로 사용하는 경우 주거용으로 부과하게 된다.

따라서 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하는 경우 재산세 부과기준일로부터 역산하여 10일 이전에 시ㆍ군ㆍ구에 신고하는 경우 담당공무원의 확인을 거쳐 주택으로 재산세를 부과하게 되어 재산세를 줄일 수 있다. 다만, 주택으로 되는 경우 여러 가지 세무상 문제(후술하는 “오피스텔의 사실상 용도변경과 세무문제” 참조)가 있으므로 각별히 유의를 하여야 한다.

 

 

 

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