[금주의 주제어] 고가주택의 양도소득 계산

1세대 1주택자라도 9억원을 초과하는 고가주택에 해당한다면 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세를 내야하는데요.

이번 주에는 1세대 1주택 비과세 적용시 고가주택의 판정기준과 고가주택의 양도소득금액 계산방법을 계산사례와 함께 알아보도록 하겠습니다(출처: 국세청).

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1. 고가주택의 판정기준

(1) 고가주택이란?

• 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말하며, 소유지분 및 지분ㆍ분할 양도와 관계없이 전체 물건을 기준으로 하여 양도당시를 기준으로 판정한다.

(2) 1주택의 일부를 양도하는 경우의 고가주택 판정

• 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 “양도부분의 실지거래가액 합계액 x (전체주택면적/양도부분면적*)”이 9억원을 초과하는 경우 고가주택에 해당한다.

* 타인 소유부분 포함

(3) 겸용주택의 고가주택 판정

• 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하며, 이 경우 그 주택 외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 고가주택 규정을 적용한다.

• 그러나 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 겸용주택의 경우에는 주택(부수토지 포함)의 양도 당시 실지거래가액 9억원 계산시 주택 외의 부분(부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정한다.

(4) 다가구주택의 고가주택 판정

• 다가구주택은 원칙적으로 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보며, 따라서 구획된 가구별의 가액을 기준으로 고가주택을 판정한다.

• 그러나 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하며, 이 때 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 여부를 판단한다.

 

2. 1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산

• 요건을 갖춘 1세대 1주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세 되나, 양도 당시 실지거래가액이 9억원을 초과하는 고가주택(부수토지 포함)에 해당하는 경우 전체 양도차익 중 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 소득세가 과세된다.

• 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액은 다음 계산식에 따라 계산한다.

※ 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도소득금액 계산사례

• 취득일: 2006. 5. 7.

• 양도일: 2020. 2. 7.

• 양도가액: 12억원

• 취득가액: 8억원, 기타 필요경비: 0.3억원

<풀이>

① 전체 양도차익 계산: 12억원 - 8억원 - 0.3억원 = 3.7억원

② 고가주택의 과세대상 양도차익: 3.7억원 X (12억원 - 9억원)/12억원 = 9,250만원

③ 고가주택의 장기보유특별공제액: (3.7억원 X 80%*) X (12억원 - 9억원)/12억원 = 7,400만원

* 1세대 1주택 10년 이상 보유시

④ 과세대상 양도소득금액 = 9,250만원 - 7,400만원 = 1,850만원

 

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• 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

• 소득세법 제95조 【양도소득금액】

• 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

• 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

 

 

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