[금주의 주제어] 조정대상지역과 양도소득세

지난 11월 8일 부산 전 지역 및 경기 고양ㆍ남양주 일부 지역에 대한 조정대상지역 해제가 공고되었습니다.

그에 대한 부동산 시장의 움직임에 대한 기사들이 나오고 있죠.

정부는 부동산 시장 안정화를 위해 2017년 8월 이후 조정대상지역을 지정하고 해당 지역에 대한

양도소득세 강화 규정들을 마련해 왔는데요.

이번 주에는 조정대상지역과 관련된 양도소득세 강화 규정들을 모아서 정리해 보았습니다.

① 조정대상지역이란?

• 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 일정 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐

“조정대상지역”으로 지정할 수 있으며, 아래 ①에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

① 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

② 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등

거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

※ 소득세법에서는 위 ①에 해당하는 조정대상지역에 대해 다양한 양도소득세 강화 규정을 두고 있음

• 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 하며, 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하여야 한다.

한편, 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 역시 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.

- 조정대상지역(2019. 11. 8. 현재) -

구분	지역
서울특별시	전역(25개구)
경기도	과천시, 광명시, 광교택지개발지구, 고양시(*), 남양주시(*), 구리시, 안양시 동안구, 하남시, 화성시 동탄2택지개발지구, 성남시, 수원시 팔달구, 용인시 수지구ㆍ기흥구
세종특별자치시	세종특별자치시(행정중심복합도시 건설 예정지역)

(*) 2019. 11. 8. 지정해제 지역: 경기도 고양시[삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스(고양국제전시장)1단계·고양관광문화단지(한류월드) 도시개발구역 제외], 남양주시(다산동·별내동 제외), 부산광역시 해운대구ㆍ수영구ㆍ동래구(※ 고양·남양주 부분 해제 및 부산 3개구 전부 해제 → 2019.11.8. 효력 발생)

※ 조정대상지역 지정현황 바로가기

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② 조정대상지역 관련 양도소득세 강화 규정

(1) 조정대상지역 내 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주 요건 추가(소령154조 ①항)

• 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 요건 중 보유기간은 원칙적으로 2년 이상이며,

2017. 9. 19. 이후 양도분부터 조정대상지역 소재 주택의 경우 2년 거주요건이 추가된다.^(*)

(*) 다만, 2017. 8. 2. 이전에 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 종전 규정에 따름

• 이 경우 취득당시 조정대상지역 내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도, 양도시 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

• 한편, 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서,

해당 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 위 거주기간의 제한을 받지 않는다.

(2) 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유 허용기간 단축(소령155조 ①항)

• 1주택(종전주택)을 가지고 있던 1세대가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택 1채를 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우,

신규주택을 구입한 날부터 3년 이내에 종전주택을 팔게 되면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세 된다.

• 이때 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택 취득시, 2018. 10. 23. 이후 양도분부터는 신규주택 취득 후

2년 이내에 종전주택을 양도하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.^(*)

(*) 다만, 2018. 9. 13. 이전에 조정대상지역 내 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득한 경우 종전 규정에 따름

(3) 조정대상지역 내 주택 분양권에 대한 중과세(소법104조 ①항 4호)

• 원칙적으로 주택분양권을 양도하는 경우 적용되는 세율은 양도소득세 기본세율(6% ~ 42%)이나(단, 1년 미만 보유시 50%, 2년 미만 보유시 40%),

 2018. 1. 1. 이후 조정대상지역 내 주택분양권(조합원입주권은 제외)을 양도하는 경우에는 보유기간에 상관없이 50% 세율을 적용한다.

• 다만, 조정지역공고일 전 주택분양권 양도계약 및 계약금을 수령한 경우와(2018. 8. 28. 이후 양도분), 양도 당시 다른 분양권이 없고,

양도자가 30세 이상 또는 배우자가 있는 무주택세대의 경우(2018. 2. 13. 이후 양도분), 50% 중과세율 적용을 배제하고 기본세율을 적용한다.

(4) 조정대상지역 내 다주택자 중과세(소법104조 ⑦항)

• 2018. 4. 1. 이후 양도분부터, 3주택 이상 보유자 또는 주택과 조합원입주권의 수가 총 3개 이상인 자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는

기본세율에 20%가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못한다.

• 역시 2018. 4. 1. 이후 양도분부터, 2주택자 또는 1주택 1조합원입주권 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우에는

기본세율에 10%가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못한다.

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③ 관련컨텐츠

• [이슈체크] 분양가상한제 서울 27개동 지정, 조정대상지역 부산 3개구 전부 및 고양ㆍ남양주 부분 해제

• [금주의 주제어] 다주택자의 양도소득세 중과

• 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

• 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

• 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

• 소득세법 제95조 【양도소득금액】

• 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

• 주택법 제63조의 2 【조정대상지역의 지정 및 해제】

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