종부세 임대주택 등 합산배제, 일시적 2주택 등 과세특례를 9월말까지 신고(신청)하세요

 

올해 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 대상자들은 9.16.(금)부터 9.30.(금)까지 합산배제 등을 신고(신청)해야 합니다.
신고대상은 일정 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등이며, 합산배제 신고 시 해당 부동산은 종합부동산세 과세대상에서 제외됩니다. 또한, 임대주택 등록 자동 말소 등으로 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 “제외(과세대상 포함)” 신고를 하여야 합니다.
일시적 2주택ㆍ상속주택ㆍ지방 저가주택을 소유한 경우 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있는 특례가 신설되었으며, 부부 공동명의 1주택자의 경우에도 특례를 신청하면 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다. (출처: 국세청)

 

 

 

1. 합산배제 및 과세특례 신고(신청) 안내 개요

□ 국세청은 합산배제 및 과세특례 신고(신청)를 받아 이를 11월 종합부동산세 정기 고지에 반영하기 위해 9월 7일1)부터 합산배제 대상 주택 소유자ㆍ일시적 2주택자 등 64만여 명2)에게 신고(신청)안내문을 발송하였습니다.

1) 합산배제(제외) 등: 모바일(55세 미만) 9.7.(수), 우편 9.13.(화)일시적 2주택ㆍ부부공동명의 등: 모바일(55세 미만) 9.13.(화), 우편 9.16.(금)

2) 합산배제(39만 명), 부부공동명의(15.7만 명), 일시적 2주택(4.7만 명), 상속주택(1만 명), 지방 저가주택(3.5만 명)

□ 합산배제 대상 임대주택, 사원용 주택 등 소유자와 부부 공동명의 1주택자, 일시적 2주택ㆍ상속주택ㆍ지방 저가주택 소유자 등은 9월 16일부터 9월 30일까지 홈택스 또는 서면으로 합산배제ㆍ특례를 신고(신청)하여야 합니다.

○ 합산배제를 신고한 물건은 11월 종합부동산세 정기고지 시 과세대상에서 제외되며, 부부공동명의 1주택자 과세특례 및 일시적 2주택 등의 1세대 1주택자 과세특례를 신청한 납세자는 1세대 1주택자 계산방식이 적용됩니다.

※ 주의사항

▶ (부부공동명의 1주택자 특례) 홈택스에 게시된 간이세액계산 프로그램을 참고하여 1세대 1주택자 계산방식이 유리한 경우에만 신청하시기 바랍니다.

▶ (일시적 2주택) 일시적 2주택의 경우 신규주택 취득일로부터 2년 내 종전주택을 양도하지 못하면 추가세액(정상납부할 세액과 과소납부한 세액의 차액) 및 이자상당 가산액을 부담할 수 있으니 신청요건을 신중히 검토해 주시기 바랍니다.

□ 또한, 올해부터는 1세대 1주택자가 아니더라도 상속주택, 무허가주택의 부속토지를 소유한 납세자의 경우 해당 주택을 세율 적용 시 주택수 산정에서 제외하여 낮은 세율을 적용받을 수 있는 특례도 신설되었으며,

○ 법인 일반세율 특례 대상이 확대됨에 따라 기존 공공주택 사업자, 종교단체 등 공익법인 뿐 아니라 사회적기업ㆍ협동조합, 종중(宗中)의 경우에도 특례 신청 시 6억 원 기본공제 및 일반 누진세율이 적용됩니다.

□ 국세청은 홈택스를 통해 간이세액계산, 임대주택 합산배제 자가진단 등 다양한 신고(신청)도움 자료를 제공하고 있으니 홈택스 전자신고(신청)를 적극 활용하시기 바랍니다.

 

2. 합산배제 신고 제도

(1) 대상물건

○ 합산배제 신고 대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택등(기숙사, 미분양 주택 포함)과 주택건설 사업자가 주택 건설을위해 취득한 토지입니다.

◈ 올해부터 「임대주택 합산배제 자가진단」 서비스를 제공하여 소유하고 있는 임대주택이 합산배제 대상인지 여부를 쉽게 판단하실 수 있습니다.

* (접근경로)홈택스 》신고/납부》일반신고》종합부동산세 합산배제 신고》임대주택 합산배제 자가진단손택스 》신고납부》종합부동산세》종합부동산세 임대주택 합산배제 자가진단

(2) 신고유형

○ (추가 신고)최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 됩니다.

○ (변동 신고)기존 합산배제 신고서를 제출한 납세자는 신고내용에 변동사항(소유권,면적)이 없는 경우에는 별도로 신고할 필요가 없으나, 과세대상 물건에 변동사항이 있는 경우 이를 반영하여 합산배제 신고를 다시 하여야 합니다.

○ (제외 신고)임대등록이 말소되었거나 임대료의 5%를 초과하여 임대계약을 갱신*하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 제외(과세대상 포함)하는 신고를 하여야 합니다.

* ’19.2.12. 이후 신규 체결하거나 갱신한 표준임대차계약을 기준으로 이후 임대계약을 갱신하는 분부터 적용

(3) 지난해와 달라진 내용

○ (합산배제 대상 확대)어린이집용 주택 중 가정 어린이집용 주택만 합산배제 대상에 해당하였으나, 올해부터는 직장 어린이집 등 모든 어린이집용 주택이 합산배제 신고대상에 포함되며,

- 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시킬 주택도 합산배제 신고대상에 포함됩니다.

○ (1세대 1주택 판단시 주택 수 제외 확대)사원용주택 등으로 합산배제 신고한 주택은 종전과 달리 1세대 1주택자 여부 판단시 1세대가 소유한 주택 수에서 제외*됩니다.

* (종전) 합산배제 기타 주택 중 국가등록문화재주택만 1세대 1주택자 판단시 주택수 제외(변경) 모든 합산배제 기타 주택 1세대 1주택자 판단시 주택수 제외

○ (임대료등 증액 제한 예외) 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대료를 증액하는 경우 5% 초과 증액 제한이 적용되지 않습니다.

 

3. 과세특례 신청 제도

□ (일시적 2주택 등 과세 특례) 올해부터 1세대 1주택자가 기존주택을 양도하기 전 다른주택을 대체취득하거나(일시적 2주택), 상속주택, 지방 저가주택을 소유하는 경우 납세자 신청에 따라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다.

구 분	신청시	미신청시
기본공제	11억 원	6억 원
세액공제*	최대 80%	×원

* 연령: (60세 이상 65세 미만) 20%, (65세 이상 70세 미만) 30%, (70세 이상) 40%
보유기간: (5년 이상 10년 미만) 20%,(10년 이상 15년 미만) 40%,(15년 이상) 50%

○ (신청대상) 과세기준일인 ‘22년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 일시적 2주택ㆍ상속주택 등 과세특례를 신청하실 수 있습니다.

■ (일시적 2주택) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우

■ (상속주택) 1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

■ (지방저가주택) 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(소속 군, 읍ㆍ면지역 제외) 외의 지역에 소재하는 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채

○ (신청기간)매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청 가능하며, 최초 신청 후 변경사항이 없으면 다시 신청하지 않아도 특례는 계속 적용됩니다.

○ (유의사항) 일시적 2주택자가 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전 주택을 처분하지 않는 경우 추가세액(정상납부할 세액과 과소납부한 세액의 차액)과 이자상당액이 부과되니 유의하시기 바랍니다.

□ (세율 적용 시 주택수 산정 특례) 상속주택, 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우 납세자 신청 시 해당 물건을 세율 적용 시 주택수 산정에서 제외합니다.

○ (신청대상) 과세기준일인 ‘22년 6월 1일 기준 아래 주택을 보유한 경우 세율 계산시 주택수 산정 특례를 신청하실 수 있습니다.

■ (상속주택)상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택

㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택

㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택

㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택

■ (무허가주택의 부속토지) 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 「건축법」 등 관계 법령에 따른 허가 또는 신고를 하지 않고 건축하여 사용중인 주택의 부속토지

○ (신청 효과) 세율 적용 시 상속 주택 등 해당 주택을 주택수 산정에서 제외하여 낮은 세율이 적용될 수 있습니다.

* (예시) 비조정대상 지역 2주택 소유한 사람이 주택 1채를 상속받은 경우

구 분	세율 적용 시 주택수	적용 세율
특례 신청 전	3	1.2%~6%
특례 신청 후	2	0.6%~3%

□ (부부 공동명의 1주택자 과세특례) 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다.

○ (신청대상) 과세기준일인 ‘22년 6월 1일 현재 거주자*인 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고, 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 합니다.

* 국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거소를 둔 개인

○ (신청기간)매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청 가능하며, 최초 신청 이후 변경사항이 없으면 다시 신청하지 않아도 특례는 계속 적용됩니다.

○ (납세의무자)부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 지분율이 같은 경우에는 선택하여 신청할 수 있습니다.

- 추후 지분율 변동으로 납세의무자가 변경되거나, 보유지분율이 동일했을 때 선택한 납세의무자를 변경할 때에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례 변경 신청을 하여야 합니다.

○ (세제상 차이) 특례 적용 시와 미적용 시 차이점은 아래와 같습니다.

구 분	특례 적용(’22.6.1.기준 판단)	특례 미적용
납세의무자	지분율이 큰 자(같은 경우 선택)	각각 납세의무자
공제금액	11억 원	각각 6억 원씩
세액공제	가능*(최대 80%, 납세의무자의 연령 및 보유기간 기준)	불가능

* 연령: (60세 이상 65세 미만) 20%, (65세 이상 70세 미만) 30%, (70세 이상) 40%보유기간: (5년 이상 10년 미만) 20%,(10년 이상 15년 미만) 40%,(15년 이상) 50%

○ (간이세액계산 제공) 홈택스(손택스) 종합부동산세 간이세액계산 프로그램으로 1세대 1주택자 특례 적용 시와 미적용 시 세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있으니,

* (누리집ㆍ홈택스) 세금모의계산 배너 클릭

* (홈택스) 홈택스 》세금종류별 서비스》세금모의계산》종합부동산세 간이세액계산

* (모바일) 손택스 앱 》신고/납부 》종합부동산세 》종합부동산세 간이세액계산

- 비교 후 1세대 1주택자 계산방식이 유리한 경우에만 특례신청하시기 바랍니다.

○ (신청방법) 홈택스(손택스)에서 간편하게 신청 가능하며, 우편 또는 세무서 방문신청도 가능합니다.

* (홈택스)홈택스 》신고/납부》일반신고》종합부동산세 부부 공동명의 1주택자 특례신청

* (모바일)손택스 앱 》신고/납부 》종합부동산세 》종합부동산세 부부 공동명의 1주택자 특례 신청

□ (법인 일반세율 등 적용 특례) 주택분 종부세 계산시 법인 등에 대해서는 단일세율(3%, 6%)이 적용되고 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제되나, 아래 법인이 일반 누진세율 특례 적용 신청 시 일반누진세율, 기본공제, 세부담상한 등을 적용하여 세액을 계산합니다.

* (2주택 이하) 0.6∼3.0%, (조정 2주택, 3주택 이상) 1.2∼6.0%

 

(일반 누진세율 적용 대상 법인(종부령§4조의3) 표 생략)

- 특히, 올해부터는 주거지원을 목적으로 하는 사회적기업 및 사회적 협동조합, 종중(宗中)도 특례적용 대상에 포함되었습니다.

○ (신청기간) 합산배제 신고기간(9.16.∼9.30.)에 신청가능하며, 다른 특례 적용 신청과는 달리 매년 신청해야 일반 누진세율 등 적용이 가능합니다.

○ (제출서류) 「종합부동산세법 시행규칙」[별지 제2호의3서식]에 따른 증빙서류를 제출하여야 합니다.

<제출서류 예시>

1.(공공주택 사업자) 「공공주택특별법시행규칙」 제10조 제5항에 따른 사업계획승인서

2.(공익법인) 국세청에서 발송하는 공익법인 확인 안내문 등 공익법인 확인서류

3.(사업시행자 및 주택조합) 사업계획 승인서, 주택정비 사업 등 조합설립 인가서

4.(민간건설 임대주택 사업자) 「민간임대주택에 관한 특별법」상 임대사업자 등록증 사본, 임대차계약서, 지자체에서 발급하는 미분양주택 확인서 등

5.(사회적기업, 사회적협동조합) 정관 또는 규약, 사회적기업 인증서, 사회적협동조합 설립인가증

6.(종중) 부동산등기용 등록번호 등록증명서

 

 

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