재무상태표계정관련 세무리스크 관리법 - (5) 부동산보유관련 세무리스크 관리법

 

재무상태표계정은 자산과 부채 그리고 자본으로 구성되어 있습니다. 자산은 향후 소멸과정을 거쳐 모두 비용화되므로 취득부터 소멸까지 정확한 회계처리가 수반되어야 세무리스크가 발생하지 않습니다. 부채의 경우 이의 상환 및 이자비용 등과 관련해 리스크가 발생합니다. 한편 자본은 주주의 불입자금과 잉여금으로 구성되는데 이는 주주의 부와 직결되어 있으며 여기에서도 다양한 리스크가 발생하고 있는 것이 현실입니다. 이 장에서는 주요 재무상태표계정과 관련된 다양한 리스크관리법에 대해 알아보고자 합니다.

<목차>

1. 업무무관 가지급금관련 세무리스크 관리법

2. 매출채권대손관련 세무리스크 관리법

3. 재고자산관련 세무리스크 관리법

4. 업무용승용차관련 세무리스크 관리법

5. 부동산보유관련 세무리스크 관리법

6. 개발비ㆍ특허권 등 무형자산관련 세무리스크 관리법

7. 금융자산관련 세무리스크 관리법

8. 가수금(개인 차입금)관련 세무리스크 관리법

9. 자본금관련 세무리스크 관리법

10. 이익잉여금관련 세무리스크 관리법

11. 자본계정과 관련해 알아둬야 할 내용들

 

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회사가 보유한 부동산은 크게 재고자산, 투자자산, 유형자산으로 나뉜다. 그런데 어떤 자산으로 분류가 되느냐에 따라 세법의 취급도 달라지고 리스크도 달라지는 것이 일반적이다. 이하에서는 법인이 부동산을 보유하고 있는 경우에 발생할 수 있는 세무리스크 관리법을 알아보자.

부동산보유관련 세무리스크 발생 사례

서울에 소재하고 있는 비상장법인인 (주)장풍은 종합건설회사에 해당한다. 이 회사는 50억 원 상당의 토지를 구입해 오피스텔 등을 분양할 계획을 세우고 있다. 물음에 맞게 답하면?

ㆍ물음1 : 이 회사가 취득하고자 하는 토지에 대한 취득세는 얼마인가?

ㆍ물음2 : (주)장풍은 보유하고 있는 토지를 사업성이 맞지 않은 관계로 이를 처분했다. 이 토지의 양도차익은 5억 원이다. 처분에 따른 법인세는 얼마나 예상되는가? 단, 이 토지는 세법상 비사업용 토지에 해당한다.

ㆍ물음3 : (주)장풍의 주주인 K씨는 본인이 보유한 주식을 처분했다. 이 주식에 대한 양도소득세율은 몇 %인가?

위의 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보자.

 

첫째, (물음1) 이 회사가 취득하고자 하는 토지에 대한 취득세는 얼마인가?

(주)장풍이 취득하고자 하는 토지에 대한 취득세율은 4%(지방교육세 등 추가 시 4.6%)가 기본이다. 따라서 취득세는 2억 원(지방교육세 등 추가 시 2억 3,000만 원) 정도가 예상된다. 하지만 이 토지에 대한 취득세가 중과세 적용대상에 해당하면 기본 취득세율의 2배인 8%(지방교육세 등 추가 시 9.4%)로 껑충 뛴다. 다만, 일반적으로 부동산을 취득하는 법인에 대해 취득세 중과세가 적용되기 위해서는 다음과 같은 네 가지 조건을 동시에 충족해야 한다.

ㆍ법인은 수도권 과밀억제권역 내에서 설립되어야 한다.

ㆍ위 지역에서 설립된 지 5년이 경과되지 않아야 한다.

ㆍ수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득해야 한다.

ㆍ중과세에서 제외하는 업종(예 : 주택건설업 등)에 해당되지 않아야 한다.

※ 취득세 중과세율 요약(주택 외)

 

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	합계
사치성 재산	승계취득	12%	0.2%	1.2%	13.4%
	원시취득	10.8%	0.2%	1.2%	12.2%
본점, 공장	신ㆍ증축, 신ㆍ증설	6.8%	0.2%	1.2%	8.2%
5년 미경과 수도권 과밀억제권역 내 법인 취득	승계취득	8%	0.2%	1.2%	9.4%
	원시취득	4.4%	0.2%	1.2%	5.8%

☞ 참고로 법인이 주택을 취득한 경우에는 2020년 8월 12일 이후부터 취득세율이 12%가 적용된다(단, 기준시가 1억 원 이하 등 일부 주택은 1~3%. 지방세법 제13조의2 등 참조).

※ 수도권 과밀억제권역

수도권	수도권 과밀억제권역
서울특별시, 인천광역시, 경기도	서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

둘째, (물음2) (주)장풍은 보유하고 있는 토지를 사업성이 맞지 않은 관계로 이를 처분했다. 이 토지의 양도차익은 5억 원이다. 처분에 따른 법인세는 얼마나 예상되는가?

일반적으로 토지를 매각하면 기본적인 법인세(9~24%)가 부과된다. 하지만 토지 중 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 매매차익의 10%를 추가 법인세로 납부해야 한다. 사례의 경우에 보유하고 있는 토지는 비사업용 토지에 해당하므로 매매차익의 10%인 5,000만 원의 법인세를 별도로 내야 한다.

셋째, (물음3) (주)장풍의 대주주인 K씨는 본인이 보유한 주식을 처분했다. 이 주식에 대한 양도소득세율은 몇 %인가?

우선 회사의 주식을 양도하면 양도소득세가 부과되는데 이에 대한 세율부터 정리해보자.

ㆍ 상장주식의 경우에는 소액주주는 비과세(2025년 이후는 과세)되지만 대주주는 20~30%의 세율로 과세가 된다.

ㆍ 비상장주식은 무조건 과세되며, 세율은 일반적으로 10%이나 대주주는 20(3억 원 이하)~25%(3억 원 초과)가 부과된다.

ㆍ 해당 주식이 골프장업종 등을 영위한 법인의 주식(특정주식)이나 자산 중 토지와 건물 등이 차지하는 비중이 80% 이상인 부동산과다보유법인의 주식에 해당하면 6~45%로 과세되며, 이들 법인의 자산 중에서 비사업용 토지가 차지하는 비율이 50% 이상 되는 경우의 주식은 16~55%로 일반세율에 비해 10%가 추가된다.

위의 내용을 사례에 적용해보자.

(주)장풍은 비상장법인이고 K씨는 대주주에 해당하므로 양도소득세율은 20%*가 예상된다. 하지만 K씨가 보유한 주식이 특정주식 등에 해당하거나 비사업용 토지 과다보유법인에 해당하는 경우에는 20%가 아닌 6~45% 또는 16~55%를 먼저 적용해야 한다(실무상 주의).

* 과세표준이 3억 원 초과 시 25%가 적용된다.

※ 소득세 집행기준 94-158-6 [특정주식과 부동산과다보유법인의 주식 비교]

구분	특정주식	부동산과다보유법인의 주식
양도소득세 세율	6~45%(부동산과다보유법인 16~55%)	좌동
업종	모든 업종	골프장 등 영위법인
부동산비율	50% 이상*	80% 이상
소유비율	50% 이상	제한 없음.
양도비율	50% 이상	1주만 양도해도 대상

* 부동산비율 50%는 아래와 같이 계산한다(소법령 제158조 제4항 등 참조).

해당법인의 토지가액+건물가액+부동산권리가액+경영지배관계에 있는 법인이 발행한 주식가액에 그 경영지배관계에 있는 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액+타법인 주식 중 부동산이 차지하는 가액 ≥ 자산총액의 50%

☞ 여기서 주의할 것은 건물과 토지는 Ma×[장부가액, 기준시가]로 평가하며, 주식 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금ㆍ대여금 및 기획재정부령으로 정하는 금융재산의 합계액*은 자산총액에 포함하지 않는다는 것이다. 인위적으로 자산가액 비율을 조작하는 것을 방지하기 위해서다.

"기획재정부령으로 정하는 금융재산"이란 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 금융자산을 말한다.(2023.03.20 신설)

부동산보유관련 세무리스크 관리법

회사가 부동산을 보유하는 목적은 크게 부동산 사업을 하기 위해, 투자목적이나 영업활동을 위해서다. 세법은 이러한 분류에 따라 법인과 주주에 대한 다양한 규제를 하고 있다. 결국 법인이 부동산을 보유하고 있는 경우 이러한 분류에 따라 어떤 규제가 있는지를 정확히 이해하는 것이 중요하다.

구분		재고자산	투자자산	유형자산
계정과목 명		상품	투자부동산	토지 또는 건물
감가상각비 계상가능여부		불가	불가	가능
처분이익의 종류		매출총이익	영업외수익(투자자산처분이익)	영업외수익(유형자산처분이익)
규제	법인	재고자산 평가	ㆍ재산세와 종부세 과세 ㆍ 지급이자 손금불산입 ㆍ 처분이익 추가과세	ㆍ재산세와 종부세 과세 ㆍ 처분이익 일반과세
	주주	ㆍ과점주주 간주취득세 ㆍ주식양도 시 일반적인 세율로 과세(비상장 중소기업의 경우 10~25%로 과세)	ㆍ과점주주 간주취득세 ㆍ주식양도 시 다양한 세율(16~55%도 가능)로 과세	ㆍ과점주주 간주취득세 ㆍ주식양도 시 다양한 세율(6~45%도 가능)로 과세

(1) 재고자산으로 분류되는 경우

재고자산은 회사의 영업활동을 위해 사용되는 자산이 아니므로 감가상각을 할 수 없다. 또한 이 부동산은 다른 일반기업의 제품이나 상품과 똑같이 취급되어 판매된 재고자산은 매출원가로 처리가 된다. 따라서 재고자산평가방법(개별법)을 세법에서 정하고 있는 대로 맞추기만 하면 세법상 문제는 거의 없다. 한편 이러한 재고자산을 보유한 법인의 주주는 일반적인 세율로 양도소득세 과세가 된다. 이외 특수관계집단에 속해 있는 비상장법인의 주주가 50% 초과 주식을 가진 상태에서 주식을 추가로 인수(설립 시 과점주주인 경우에는 과세제외)하면 기 취득한 재고자산(미분양 아파트) 등에 대해 취득세가 추가로 나올 수 있는데 이를 ‘과점주주의 간주취득세’라고 한다.

(2) 투자자산으로 분류되는 경우

일단 부동산이 투자자산으로 분류가 되었다는 것은 회사의 자금이 비생산적으로 쓰였다는 것을 의미한다. 따라서 재고자산이나 유형자산과는 달리 여러 가지 규제를 받게 되는데 그 중 대표적인 것은 바로 보유세와 지급이자 손금불산입 그리고 처분이익에 대한 추가과세가 된다. 이를 정리하면 다음과 같다.

 

구분	내용
보유세	부동산을 보유하면 재산세와 종합부동산세를 부과한다. 종합부동산세는 기준시가가 9억 원 넘는 주택, 5억 원이 넘는 나대지 등에 대해 부과된다.
지급이자 손금불산입	회사가 보유하고 있는 부동산이 업무와 관련 없는 자산에 해당하면 이를 업무무관자산(아래 Tip 참조)으로 보아 회사가 지급한 이자 중에서 일부를 비용부인한다.
처분이익에 대한 추가과세*	회사가 처분한 부동산이 투자용 주택이거나 비사업용 토지에 해당하면 기본 법인세율 외에 추가로 10~20%를 과세한다.

* 법인이 투자목적용 주택이나 비사업용 토지를 양도하면 일반법인세 외에 토지 등의 양도차익에 대해 20%(토지는 10%)의 법인세를 추가로 내는 제도를 말한다. 자세한 내용은 법인세법 제55조의2를 참조하기 바란다.

한편 특정주식이나 부동산과다법인의 주식을 양도하면 6~45%, 비사업용 토지 과다보유법인의 주식을 양도하면 16~55%의 양도소득세율이 적용될 수 있다. 또한 과점주주가 부동산을 취득하면 취득세를 추가로 낼 수 있다.

(3) 유형자산으로 분류되는 경우

유형자산은 회사의 업무에 직접 사용하기 때문에 앞의 투자자산처럼 규제를 받지 않는다. 다만, 유형자산 중에서도 사업용 건물의 부속토지나 공장용 건물 부속토지 등은 투자자산보다는 낮은 세율로 종합부동산세(토지의 기준시가가 80억 원 초과 시 과세)가 과세된다. 그리고 유형자산을 사용하다가 처분을 하더라도 처분가액에서 장부가액(=취득가액-감가상각비)을 뺀 금액의 이익에 대해 기본 법인세율로 과세한다. 한편 주주의 경우에는 주식이 특정주식이나 부동산과다보유법인에 해당하면 6~45%의 양도소득세율이 적용될 수 있고, 역시 과점주주 취득세가 부과될 수 있다.

Tip. 업무무관자산에 대한 세법상의 규제

기업이 보유하고 있는 자산이 업무와 관련이 없는 경우가 있다. 예를 들어 투자목적으로 보유하고 있는 토지는 업무와 관련성이 떨어진다. 세법은 기업의 자금이 비생산적으로 사용되는 것을 방지하기 위해 이러한 자산에 대해서는 몇 가지 규제를 하고 있다. 이하에서 살펴보자.

1. 업무무관자산에 대한 규제

1) 경비 불인정

기업이 업무무관자산을 보유하는 과정에서 지출한 비용은 경비로 인정하지 않는다. 따라서 법인세법상 과세소득이 증가되어 법인세가 증가되는 효과가 있다.

ㆍ 업무무관자산 등을 취득하기 위하여 지출한 자금의 차입과 관련되는 비용 등

ㆍ 업무무관자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용

ㆍ 당해 법인이 직접 사용하지 않고 다른 사람(소액주주와 사용인 제외)이 주로 사용하고 있는 장소나 건물(사택) 등의 유지비나 관리비 등

ㆍ 해당 법인이 공여한 형법상 뇌물 또는 국제상거래에 있어서 외국공무원에 대한 뇌물방지법상 뇌물에 해당하는 금전 및 금전 외의 자산과 경제적 이익의 합계액 등

2) 지급이자의 일부 불인정

법인이 업무와 관련 없는 부동산이나 동산을 취득하거나 보유하고 있는 경우 그리고 업무무관 가지급금이 발생하는 경우에는 지급이자의 일부를 손금불산입한다.

2. 업무무관자산의 범위

세법상 업무와 관련 없는 자산의 범위는 다음과 같다. 부동산의 경우 취득한 후부터 유예기간이 지나면 업무무관자산에 해당하며(부동산을 처분할 때에는 법인세 추가과세제도가 적용될 수 있다), 업무와 관련 없는 서화 등은 취득 때부터 업무무관자산이 된다. 참고로 서화나 골동품은 장식ㆍ환경미화 목적으로 사무실ㆍ복도 등 여러 사람이 볼 수 있는 공간에 상시 비치하는 것은 업무와 관련이 있는 것으로 본다.

종류	내용
업무와 관련 없는 부동산	1. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산(단, 다음의 유예기간 내의 것은 제외) ※ 유예기간 : ① 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일로부터 5년 ② 부동산매매업 및 건물건설업을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용 부동산 : 취득일로부터 5년 ③ 위 외의 부동산 : 취득일로부터 2년 2. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산(단, 부동산 매매업은 제외) 참고로 법령에 의해 사용이 금지·제한된 부동산은 그 기간 동안은 업무무관부동산으로 보지 않는다.
업무와 관련 없는 동산	ㆍ 서화ㆍ골동품(단, 환경미화 목적으로 사무실ㆍ복도 등에 비치하는 것은 제외) ㆍ 업무에 직접 사용되지 않은 자동차ㆍ선박ㆍ항공기
특수관계자에 대한 업무무관 가지급금	특수관계자에게 지급한 당해 법인의 업무와 관련이 없는 대여액을 말한다. 이 가지급금을 보유하고 있으면, 인정이자를 계상하고 동시에 지급이자 손금불산입규정이 적용된다.
	구분	가지급금 인정이자 익금산입	업무무관 가지급금 지급이자 손금불산입
	적용근거	부당행위 계산부인	자금의 비생산적 사용에 대한 규제
	이자수령 고려여부	고려함. 인정이자와 약정이자를 비교하여 차액을 익금산입함.	이자수령한 것과 무관함. 이자를 수령하여도 지급이자 손금불산입함.
	이자비용 존재여부	이자비용존재여부와 무관함.	이자비용이 존재해야 손금불산입을 함.

 

 

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