[2020년 개정] 종합부동산세 과세대상 및 신고·납부

2020년 6월 17일과 2020년 7월 10일 관계부처 합동으로 주택시장 안정을 위한 주택 보유부담 강화 일환으로 2021년 과세분부터 종합부동산세 세율을 상향조정(0.1% ∼3% 인상)하고, 법인의 경우 기본공제 6억원을 폐지하고, 2주택이하는 3%의 세율을 3주택 이상 및 조정대상지역내 2주택은 6%의 세율을 적용한다.

 

지방자치단체는 지방자치단체 운영을 위하여 「지방세법」의 규정에 따라 지방세(취득세, 등록면허세, 자동차세, 주민세 등)를 부과하며, 재산 보유에 대하여 재산세를 부과하고 있다. 한편, 국가는 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모하기 위하여 지방세인 재산세와는 별도로 공시가격이 6억원(1세대 1주택자 9억원)을 초과하는 주택 및 공시가격이 5억원을 초과하는 종합합산대상 토지 및 공시가격이 80억원을 초과하는 별도합산대상 토지에 대하여 국세인 종합부동산세를 부과한다.

 

 

 

■ 종합부동산세 개요

 

종합부동산세는 국세청에서 부과·징수 및 관리하는 국세로서 과세기준일(매년 6월1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다.

 

재산세와 종합부동산세 중복과세 문제

동일한 재산에 대하여 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 부과하는 경우 중복으로 세금을 과세하는 문제가 있다. 따라서 종합부동산세로 납부하여야 하는 금액 중 재산세로 납부한 금액의 일정액을 공제하여 준다.

 

1) 1차로 부동산 소재지 관할 시군구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,

2) 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지 (본점 소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과한다.

 

 

■ 종합부동산세 납세의무자 및 과세대상

 

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 개인별로 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과하는 재산세 납세의무자로 한다. 따라서 부동산을 6월 1일 이후 양도한 경우 해당 연도의 재산세 및 종합부동산세는 양도한 자가 부담하여야 하므로 부동산 양도시 이를 고려하여야 할 것이다.

 

▶ 유형별 종합부동산세 과세대상 및 공제액

유형별 과세대상	공제액
주택(주택부속토지 포함)	주택공시가격 6억원 (1세대 1주택자 9억원)
종합합산 토지(나대지․잡종지 등)	토지공시가격 5억원
별도합산 토지(상가․사무실 부속토지 등)	토지공시가격 80억원

 

1세대 2주택 이상인 경우

인별로 소유하는 주택의 공시가격을 합산하여 그 금액이 6억원을 초과하는 경우 주택분 종합부동산세가 과세된다.

 

1세대 1주택자

1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말한다.

 

다만, 혼인 또는 동거봉양(합가한 날 당시는 60세 미만이었으나, 합가한 후 과세기준일 현재 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간 동안)의 경우 혼인 또는 합가한 날부터 5년(동거봉양 10년) 동안 각각 1세대 1주택으로 본다.

 

1세대 1주택이나 공동명의인 경우

1세대 1주택으로 단독명의인 경우에는 9억원을 초과하지 아니하는 경우 종합부동산세 납세의무가 발생되지 아니하나, 공동소유인 경우 각 지분 소유자별로 각각 6억원을 초과하면 종합부동산세 과세대상에 해당된다. (인별 과세)

 

[개정 세법] 종합부동산세 세율 적용시 주택 수 계산방법 신설

(종합부동산세법 시행령 제4조의2 제3항)

종합부동산세 세율 적용을 위한 주택 수 계산방법 및 주택 수에서 제외되는 주택의 범위 규정

 

▢ 공동소유주택의 주택 수 계산

1) 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄

2)다만, 상속을 통해 공동 소유한 주택*은 과세기준일(6.1일) 현재 다음 요건을 모두 갖춘 경우 주택 수에서 제외

① 지분율이 20% 이하

② 지분 상당 공시가격이 3억원 이하

* 공동소유지분은 주택 수에서 제외하되, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세

* 1세대 1주택 공제(9억원) 여부 판단시에는 주택 수에 포함

 

<적용시기> 2019.2.12. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

▢ 다가구주택, 다가구주택

1) 다가구주택은 여러가구가 거주하는 경우에도 분할등기 되지 않으므로 하나의 주택으로 봄

* 임대주택 합산배제시에 임대 가구를 별개의 주택으로 보아 합산배제

2) 다세대주택은 구분등기하므로 구분등기한 주택을 각각 1호로 봄

<적용시기> 2019.2.12. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

오피스텔의 종합부동산세 과세대상 여부

업무용오피스텔의 경우 주택분 재산세가 과세되지 않기 때문에 주택분 종합부동산세가 과세되지는 않는 것이나, 상시 주거용으로 사용하는 오피스텔인 경우 주택에 해당하여 종합부동산세가 과세된다.

 

■ 종합부동산세 과세표준 및 세율

 

종합부동산세 과세표준

과세표준이란 종합부동산세를 부과하기 위한 기준이 되는 금액으로 다음과 같이 계산한다.

 

[과세유형별 전국합산[공시가격 - 공제금액] × 공정시장가액비율

주택분 : [전국합산(공시가격 – 6억원)] × 90%(2021년 95%)

종합합산토지분 : [전국합산 (공시가격 - 5억원)] × 90%

별도합산토지분 : [전국합산 (공시가격- 80억원) × 90%

- 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.

 

▶ 공시가격

공시가격이라 함은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 동법에 따라 공시된 가액을 말하며, <부동산공시가격 알리미>에서 확인할 수 있다.

 

▶ 공정시장가액비율

종합부동산세는 공시가액에 해당 세율을 곱하여 계산하여야 하나 납세자의 세금부담을 줄여주기 위하여 적용하는 비율로 종합부동산세는 90%를 공정시장가액비율로 한다. [재산세 주택 60%, 토지 70%]

 

[개정 세법] 공정시장가액비율 인상

<종전> 공정시장가액 비율 80%

<개정> (2019)85%,

(2020)90%

(2021)95%

(2022)100%

<적용시기> 2019.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

종합부동산세 세율

 

▶ 주택 종부세 세율 인상 (종합부동산세법 제9조)

과세표준	2주택 이하 (조정대상지역 2주택 제외, %)		3주택이상 + 조정대상지역 2주택(%)
	현행	개정	현행	개정
3억 이하	0.5	0.6	0.6	1.2
3~6억	0.7	0.8	0.9	1.6
6∼12억	1.0	1.2	1.3	2.2
12∼50억	1.4	1.6	1.8	3.6
50∼94억	2.0	2.2	2.5	5.0
94억 초과	2.7	3.0	3.2	6.0

<적용시기> 2021년 종합부동산세 과세분부터 적용

 

▶ 종합합산(토지)

과세표준	종전세율	개정세율
15억원 이하	0.75%	1%
45억원 이하	1.5%	2%
45억원 초과	2.0%	3%

<적용시기> 2019.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

▶ 별도합산(토지)

과세표준	세 율	누진공제
200억 이하	0.5%	-
400억 이하	0.6%	2,000만원
400억 초과	0.7%	6,000만원

 

산출세액 계산

산출세액 = (과세표준 × 세율) - 공제할 재산세액

 

공제할 재산세액 [종합부동산세법 시행령 제4조의2]

해당연도 재산세로 부과된 세액 합계액(재산세 본세) × 종합부동산세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(주택 60%, 토지 70%) × 재산세 최고세율(0.4%, 누진공제하지 않음)

÷ 주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액

◈ 종부, 심사-종부-2017-0001 , 2017.09.1

종합부동산세액 산정시 재산세 도시지역분을 공제할 수 없음

 

 

▣ 주택 재산세율 (지방세법 제111조)

과세표준 : 주택 공시가액 × 60%

과세표준	세 율
6천만원 이하	1,000분의 1
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원＋6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5
1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원＋1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5
3억원 초과	570,000원＋3억원 초과금액의 1,000분의 4

 

재산세 도시지역분

재산세에는 재산세 외에 재산세 도시지역분이 재산세에 포함하며, 지역자원시설세 및 지방교육세가 같이 부과된다.

재산세 도시지역분은 과세할 지역에 대하여 지방자치단체장이 고시한 도시지역 안에 있는 토지·건축물·주택을 과세대상으로 하고 있으며,(지방세법 112①). 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액으로 고지가 된다.

 

재산분 지방교육세

재산세(도시지역분 제외)의 100분의 20

 

지역자원시설세

과세표준 : 지방세법에 의한 건물시가표준액(지방자치단체에서 별도 계산) × 60%​

과세표준		세 율
600만원 이하		10,000분의 4
600만원 초과 1,300만원 이하		2,400원 + 600만원 초과금액의 10,000분의 5
1,300만원 초과 2,600만원 이하		5,900원 + 1,300만원 초과금액의 10,000분의 6
2,600만원 초과 3,900만원 이하		13,700원 + 2,600만원 초과금액의 10,000분의 8
3,900만원 초과 6,400만원 이하		24,100원 + 3,900만원 초과금액의 10,000분의 10
6,400만원 초과		49,100원 + 6,400만원 초과금액의 10,000분의 12

 

 

■ 1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제

 

주택분 종합부동산세 납세의무자가 1세대 1주택자에 해당하는 경우주택분 종합부동산세액은 산출된 세액에서 연령별공제율 및 보유기간별 공제율에 따른 공제액을 공제한 금액으로 하며, 중복 적용한다.

 

▶ 연령별 공제율 (종부세법 제9조 ⑥)

연령	공제율(%)
	현행	개정
60 ~ 65세 미만	10	20%
65 ~ 70세 미만	20	30%
만 70세 이상	30	40%

<적용시기> 2021년 종합부동산세 과세분부터 적용

 

▶ 보유기간별 공제율 (종부세법 제9조 ⑦)

- 5년 이상 : 20%

- 10년 이상 : 40%

- 15년 이상 : 50%

 

▶ 중복공제 한도 (종부세법 제9조 ⑤)

고령자에 대한 세액공제율과 보유기간별세액공제율을 합하여 100분 70 범위내에서 중복하여 적용할 수 있다.

 

[개정 세법] 합산 공제한도 +10%p 인상

[현행] 최대 70%

[개정] 최대 80%

<적용시기> 2021년 종합부동산세 과세분부터 적용

 

▶ 세부담 상한 초과세액(종부세법 제10조)

종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 또는 토지분 재산세액상당액과 주택분 또는 토지분 종합부동산세액상당액의 합계액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택 또는 토지에 부과된 총세액상당액의 상한비율을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 이를 없는 것으로 한다.

 

<적용방식> 금년도 합산보유세액*은 상한 이내로 부과 가능

* 종합부동산세액 + 재산세액

<금년도 상한> 전년도 합산보유세액 × 상한 비율

[(재산세 + 세부담상한전 종부세액)] - [전년도(재산세 + 종부세) × 상한 비율]

 

[개정 세법] 주택분 세부담 상한비율 변경 및 법인 적용 제외

□ 주택분 세부담 상한 비율

세부담 상한(%)	현행	개정
2주택 이하	150	150
조정대상지역 2주택	200	300
3주택 이상	300	300

□ 법인은 세부담 상한 미적용

<적용시기> 2021년 종합부동산세 과세분부터 적용

■ 종합부동산세 고지 및 납부

 

종합부동산세는 고지에 의한 납부를 원칙으로 하되, 신고 및 납부를 할 수 있으며, 이 경우 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 당해 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할세무서장에게 신고 및 납부하여야 한다.

 

고지 및 납부

○ 과세기준일 : 매년 6월 1일

○ 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일

○ 분납:납부할 세액이 250만원 초과(농특세 제외)시 납부기한 경과 일로부터 6개월 이내

- 250만원 초과 500만원 미만:250만원 초과금액

- 500만원 초과:해당 세액의 50% 이하금액

 

농어촌특별세

납부할 종부세의 20%를 농어촌특별세로 같이 납부하여야 한다.

 

 

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삼일: 경리세무실무

 

 

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