[금주의 주제어] 양도시기와 취득시기

부동산의 거래는 계약체결부터 계약금, 중도금 및 잔금을 청산하고 소유권 이전등기까지 여러 단계의 상당한 기간이 소요되는데요. 이러한 일련의 과정에서 어느 시점을 세법상 양도시기 또는 취득시기로 보느냐에 따라 양도소득의 귀속연도, 1세대 1주택 등 각종 비과세 및 감면 요건 판정, 장기보유특별공제, 세율 적용 등이 달라지므로 그에 대한 판단이 중요합니다.

이번 주에는 양도소득세의 양도시기와 취득시기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

※ 참고도서: <부동산 부자들의 절세비법은 뭘까?>, 피광준ㆍ변종화, 삼일인포마인

 

 

 

 

1. 양도소득세 계산상 매매대금의 청산일이 분명한 경우 양도시기와 취득시기 적용방법

양도소득세를 계산함에 있어서 매매대금의 청산한 날이 분명한 때에는 그 매매대금의 청산일과 소유권 이전등기일(등기접수일) 중 빠른 날을 양도자는 양도시기로 하며, 거래 상대방인 매수인은 이 때를 취득시기로 한다. 여기서 “대금청산일”은 원칙적으로 매매대금의 전부를 지급한 날을 의미하지만, 그 전부를 이행할지라도 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 정도의 대금이 지급된 경우라면 그 날을 의미한다(국심사양도99－485, 2000.3.10.).

2. 양도소득세 계산상 매매대금의 청산일이 불분명한 경우 양도시기와 취득시기 적용방법

양도소득세를 계산함에 있어서 매매대금의 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일로 한다.

만일, 소유권 이전등기를 할 수 없는 상태의 부동산을 권리의무승계하여 사실상 유상으로 이전되는 경우에는 권리의무승계대장에 기재된 승계일을 취득시기 또는 양도시기로 한다(재산 01254－2093, 1988.7.26.).

3. 그 밖의 양도시기와 취득시기 적용방법

(1) 대금청산일 전에 소유권 이전등기를 한 경우

부동산을 매도하고 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기(등록 및 명의개서를 포함)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다(국심사양도 2015－94, 2015.7.27.).

(2) 교환의 경우

교환하는 부동산의 양도시기 및 취득시기는 교환가액에 차이가 없으면 교환성립일이며, 차액의 정산이 필요한 경우에는 그 차액을 청산한 날이다. 만일 대금청산일이 불분명한 경우에는 교환등기 접수일이다(재일 46014－203, 2000.2.21.).

(3) 대물변제의 경우

대물변제는 소유권이전 등기를 완료하여야만 그 변제가 성립되어 기 존채무가 소멸하는 것이므로 대물변제의 약정이 있는 경우에도 소유권이전 등기가 경료된 때에 양도시기 및 취득시기로 본다(조세심판원 2015중2792, 2015.9.8.).

(4) 재산분할청구권 및 이혼위자료로 부동산을 취득한 경우

재산분할청구권 행사로 배우자로부터 취득한 부동산은 당초 배우자가 그 부동산을 취득한 날이 취득시기가 된다. 그러나 이혼위자료의 대가로 배우자로부터 취득하는 부동산은 소유권이전 등기접수일이 취득시기가 된다.

(5) 상속 및 증여(해제로 반환받는 경우 포함)로 취득한 경우

상속으로 취득하는 부동산의 취득시기는 상속개시일(사망일)이다.

그리고 증여로 취득한 부동산의 취득시기는 그 부동산을 증여받은 날(증여등기 접수일)이다. 그러나 증여 후 증여계약의 해제로 반환하는 경우에는 다음의 날로 한다.

① 증여받은 날이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내에 증여계약의 해제를 원인으로 증여부동산을 반환한 경우에는 당초 증여가 없는것으로 보아 증여세를 과세하지 아니한다(상속세 및 증여세법 §4④). 이 경우 반환 받은 부동산의 취득시기는 증여자가 당초 취득한 날을 취득시기로 한다.

② 증여받은 날이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 증여계약의 해제를 원인으로 증여부동산을 반환한 경우에는 수증자에 대한 증여세가 과세되므로 수증일을 취득시기로 판단된다(서사－1324, 2008.5.30.).

(6) 토지거래허가구역 내의 토지를 매매하고 나중에 허가를 받은 경우

토지거래허가지역 내의 토지매매계약은 허가를 받을 때까지는 미완성의 법률행위로서 효력이 발생되지 아니하지만, 나중에 허가를 받으면 소급하여 유효한 계약이 되므로 그 양도시기는 잔금을 청산한 날이다.

(7) 유류분 권리자가 반환 받은 상속재산의 경우

피상속인의 증여(유증 또는 사인증여 형식)에 의하여 부동산을 증 여받은 자가 「민법」 제1115조에 따라 증여받은 부동산을 유류분 권리자(반환받을 자)에게 반환하는 경우 유류분 권리자가 반환받은 부동산의 취득시기는 상속개시일이다(서면5팀－1211, 2008.6.5.).

(8) 장기할부조건으로 양도하는 부동산의 경우

장기할부조건으로 양도하는 부동산의 양도시기는 소유권이전 등기 (등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. “사용수익일”이란 당사자 간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나, 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말한다(부동산납세－498, 2014.7.15.).

이때 장기할부조건에 해당하는지 여부는 계약당시를 기준으로 판단하는 것이므로 계약당시에 장기할부조건에 해당하지 않았다면 장기할부조건 거래로 볼 수 없다(소득세법 집행기준 98－162－10).

(9) 가등기로 인해 본등기가 이행되는 경우

가등기는 물권변동의 효력이 없으므로 취득시기 및 양도시기에 영향을 미치지 아니한다. 그러나 다음의 가등기목적에 따라 취득시기 및 양도시기가 달라진다.

① 가등기 설정 후 채무불이행으로 채권자 명의로 본등기를 한 경우에는 그 취득 및 양도시기는 본등기 한 날이다(가등기담보등에 관한 법률 §3).

② 매매예약 목적의 가등기는 가등기의 순위보전효력을 감안하여 실제 잔금청산일이 취득 및 양도시기이나 잔금청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일을 취득 및 양도시기로 한다(국세심판원 2004중2263, 2004.9.24.).

(10) 법원의 확정판결에 의하여 부동산소유권이 이전되는 경우

법원의 확정판결에 의하여 소유권을 이전한 경우 그 취득시기는 대금청산일을 확인하여 판정하는 것이며, 대금청산일이 불분명한 경우에는 소유권이전등기 접수일로 한다(소득세법 집행기준 98－162－5).

 

※ 참고 유권해석

[질의] 1984.12.31. 전에 취득한 부동산의 취득시기는 어느 때로 하나요?

[답변] 1984.12.31. 전에 취득한 부동산의 취득시기는 1985.1.1.에 취득한 것으로 봅니다.

[질의] 매매대금이 사회통념상 대부분 지급된 경우 양도시기는 언제로 하나요?

[답변] 매매대금이 사회통념상 대부분 지급되었다고 볼만한 사정이 있는 경우로서 조세회피 또는 감면 요건의 충족 등을 위하여 형식상 대금의 일부만을 남겨둔 경우에는 해당 매매대금이 대부분 지급된 시점을 양도시기로 봅니다(법규－710, 2014.7.8.).

[질의] 자기가 건설한 건축물의 취득시기는 언제 인가요?

[답변]자기가 건설한 건축물의 취득시기는 원칙적으로 사용검사필증 교부일입니다. 다만, 사용검사 전에 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 사실상 또는 사용승인일 입니다. 또한, 건축허가를 받지 않고 건축한 건축물의 경우에는 사실상의 사용일입니다.

[질의] 점유취득으로 인한 부동산 취득시기는 어느 때로 하나요?

[답변] 20년 점유취득에 의하여 소유권이 이전되는 경우 그 부동산에 대한 양도 및 취득의 시기는 그 부동산의 점유를 개시한 날입니다(재일 46014－1637, 1995.6.29.).

[질의] 공공사업용 토지로서 그 대금을 공탁한 경우에는 어느 때를 양도시기로 보나요?

[답변] 공공사업용 토지로서 「공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법」상의 협의매매인 경우에는 그 매매대금의 청산일이 되는 것이나, 그 대금을 공탁한 경우에는 공탁일을 양도시기로 봅니다(재일 46014－1629, 1995.6.29.).

[질의] 부동산소유권 이전등기등에 관한 특별조치법에 따라 취득한 토지의 취득시기는 어느 때인가요?

[답변] 부동산소유권 이전등기등에 관한 특별조치법에 따라 부동산에 대한 소유권이전 등기를 하는 경우에는 사실상의 취득원인에 따라 증여재산은 등기접수일, 상속재산은 상속개시일로 합니다(서면2015－부동산0056, 2015.3.26.).

 

관련 컨텐츠

• [부동산과 세금] 바로가기

• 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

• 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

 

 

---

 

 

 

 

 

☞ 자세한 내용은 삼일아이닷컴 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

삼일: 금주의 주제어

 

☞ 뉴스레터 신청하기

삼일