[금주의 주제어] 부동산매매업자의 예정신고제도

세법에서는 사업소득에 해당하는 부동산매매업에 대해 확정신고 전에 예정신고제도를 두고 있습니다. 즉, 부동산매매업자가 토지나 건물을 매매하였을 경우에 매매차익을 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 납세지 관할세무서장에게 신고하고 세액을 납부하여야 하는데, 이는 양도소득 예정신고와 같은 제도입니다.

이번 주에는 부동산매매업자의 예정신고제도와 세액계산 방법 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 부동산매매업의 과세제도

• 부동산매매업자가 토지 등을 매매함으로 인하여 발생한 매매차익과 그 세액은 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 납세지 관할세무서에 “토지 등 매매차익예정신고” 의무가 있다.

• 이 경우 토지 등의 매매차익이 없는 경우이거나 매매차손이 발생한 경우에도 토지 등 매매차익 예정신고를 하여야 한다.

• 그리고 부동산매매업은 소득세법상 사업소득에 해당하므로 토지 또는 건물(이하 “토지 등”)을 매매하여 발생한 소득에 대하여 다음연도 5월에 종합소득세를 정산 신고하여야 한다.

 

2. 부동산매매업이란

• 부동산매매업은 한국표준산업분류에 따른 “비주거용” 건물 건설업(건물을 자영 건설하여 판매하는 경우에만 해당)과 부동산 개발 및 공급업을 말하며, 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우를 포함한다.

• 한편, 한국표준산업분류에 따른 “주거용” 건물 개발 및 공급업(주택신축판매업을 말함)은 제외하며, 단, 주거용 건물을 취득(구입)하여 재판매하는 경우에는 부동산매매업으로 본다.

• 여기서 주택신축판매업이란, 주택을 신축ㆍ판매하는 사업으로서 해당사업(사업소득)은 정부의 주택정책상 세제 혜택을 주기위해 부동산매매업과 구별된다.

• 부동산매매업은 토지 등의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 예정신고를 하지만, 주택신축판매업의 주택매매차익은 예정신고 대상이 아니다.

[※ 참고] 부가가치세법에서 부동산매매업자란 부동산을 매매 또는 중개를 사업목적(부동산매매업)으로 부가가치세 1과세기간(1.1～6.30 또는 7.1～12.30) 중에 1회 이상 토지 등을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업자를 말함

 

3. 부동산매매로 발생한 소득에 대한 사업소득과 양도소득의 구분

• 부동산매매로 인하여 발생한 소득이 소득세법상 사업소득 또는 양도소득의 과세대상인지 여부는 부동산매매업자로 등록된 여부에 관계없이 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모·회수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 경우에는 사업소득으로 본다.

• 그러나 일시적이고 비반복적인 경우에는 양도소득으로 본다.

 

4. 부동산매매업의 예정신고ㆍ납부 의무

(1) 부동산매매업의 토지 등 매매차익 예정신고

• 부동산매매를 사업목적으로 하는 부동산매매업자가 토지 등의 매매로 인하여 발생한 소득은 사업소득에 해당하지만, 양도소득세의 예정신고와 같이 토지 등 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 납세지 관할 세무서에 양도소득세율로 계산한 세액을 토지 등 매매차익예정신고ㆍ납부하여야 한다.

• 그 후 다음연도 5월에 확정신고 시 종합소득세율로 정산하여 종합소득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.

• 다만, 주택신축판매업[주거용 건물을 취득(구입)하여 재판매하는 경우 제외]은 예정신고를 하지 아니한다. 즉, 부동산매매업자에 대해서는 토지 등 매매차익 예정신고의무가 있지만 주택신축판매업(주거용 건물 개발 및 공급업)은 예정신고의무가 없다.

(2) 부동산매매업의 토지 등 매매차익 예정신고대상 업종

• 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고대상 업종은 다음과 같다.

① 비주거용 건물건설업(건물을 자영 건설ㆍ판매하는 경우만 해당 함)

② 부동산개발 및 공급업(주거용 건물 개발 및 공급업은 제외하되 주거용 건물을 재판매하는 경우 포함)

(3) 토지 등 매매차익 계산

• 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고 대상 업종에서 해당 토지 등 매매차익 계산은 매매가액(실지거래가액)에서 다음의 금액을 공제한 가액으로 한다.

① 양도 자산의 필요경비

② 건설자금에 충당한 금액의 이자

③ 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

④ 장기보유특별공제

[※ 참고] 토지 등 매매차익예정 신고 시 양도소득기본공제는 토지 등 매매차익 계산할 때 적용하지 않고 종합소득세 과세표준 계산할 때 이를 적용하여 종합소득세를 정산 신고함

(4) 토지 등 매매차익 예정신고를 2회 이상 하는 경우

• 부동산매매업의 토지 등 매매차익에 대한 예정신고 산출세액을 계산함에 있어서 당해 연도에 누진세율 적용대상 토지 등에 대한 매매차익 예정신고를 2회 이상 하는 경우에는, 이미 신고한 토지 등에 대한 매매차익과 합산한 토지 등 매매차익 합계액에 누진세율을 적용하여 세액을 계산한 금액에서 이미 신고한 토지 등 매매차익 예정신고 산출세액을 공제한 것을 2회 이상 예정신고할 산출세액으로 한다.

(5) 분할납부

• 토지 등 매매차익 예정신고 자진납부 시 납부할 세액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 분할 납부할 수 있다.

 

5. 적용세율

• 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고 시 적용세율은 보유기간에 불구하고 일반 양도소득세율(소법§104①<1>)을 적용하되, 중과대상 부동산의 경우에만 다음의 해당 부동산의 중과세율을 적용한다.

① 조정대상지역의 분양권의 경우 ; 과세표준 × 50%(소법§104①<4>)

② 비사업용토지의 경우 다음의 양도소득 과세표준에 따른 세율(소법§104①<8>)

양도소득 과세표준	세 율
1,200만원 이하	16%
1,200만원 초과 → 4,600만원 이하	192만원 ＋ (1,200만원 초과액 × 25%)
4,600만원 초과 → 8,800만원 이하	1,042만원 ＋ (4,600만원 초과액 × 34%)
8천800만원 초과 → 1억5천만원 이하	2,470만원 ＋ (8,800만원 초과액 × 45%)
1억5천만원 초과 → 3억원 이하	5,260만원 ＋ (1억5천만원 초과액 × 48%)
3억원 초과 → 5억원 이하	1억2,460만원 ＋ (3억원 초과액 × 50%)
5억원 초과	2억2,460만원 ＋ (5억원 초과액 × 52%)

③ 미등기 양도 자산의 경우 양도소득 과세표준 × 70%(소법§104①<10>)

④ 다주택자로서 조정대상지역내 주택의 경우에는 다음의 양도소득 과세표준에 따른 세율(소법§104⑦)

조정대상지역 주택	세 율	비 고
1세대 2주택	40%와 (기본세율+10%p) 중 큰 것	조합원 입주권 포함
1세대 3주택	40%와 (기본세율+20%p) 중 큰 것

 

 

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