[전문가 칼럼] 종합부동산세 꼼꼼하게 따져보자

 

 

올해 종합부동산세(이하 ‘종부세’라 한다.) 고지서를 받은 납세자들의 불만이 여기저기서 들려오고 있다. 이유는 간단하다. 작년에 비해 더욱 올라서이다. 물론 그들 모두는 다주택자이다. 필자는 2018년 2회, 2020년 3회에 걸쳐 종부세에 대해 칼럼을 쓴 바 있으며 특히나 2018년 종부세 개편안에서 공정시장가액비율과 기준시가의 현실화, 그리고 다주택자 세율인상 방안을 모두 적용하게 되면 다주택자들에게는 세금 부담이 대폭 늘어날 것을 언급하였고 그 결과가 올해 나타난 것으로 보면 된다. 그러나 이게 끝이 아니다. 세율은 일단 현상태로 유지되겠지만 내년에 주택 공시가격은 또 오를 것이고 종부세 과세표준 계산시1) 적용되는 공정시장가액 비율이 올해는 95%였으나 내년에는 100%로 상향된다. 따라서 내년에 종부세 부담은 더욱 커질 것이다.

반면에 1세대 1주택자의 경우는 세부담이 전년도에 비해 부담이 줄어들었다. 이유는 1주택자의 경우 공제금액이 9억에서 11억으로 증가하였으며2) 또한 2021년 종부세법 개정을 통해서 부부공동명의 주택의 경우 부부 각각 1주택으로 보아 세액공제가 적용되지 않던 것을 단독명의 납부로 신청하여 세액공제를 적용받을 수 있도록 혜택을 주었다.3) 현 정부의 다주택자들을 제재하고 1주택자들에게는 부담을 줄이겠다는 의도가 명확히 반영된 것으로 보인다. 다만, 예전 칼럼에서도 언급했지만 다주택자 보유세 상향과 함께 출구전략으로 양도세 인하가 이루어진다면 주택시장에 자연스럽게 다주택자들의 매물이 늘어나 주택가격 안정화가 좀 더 빨리 이루어질 것으로 예상했으나 그 부분은 이루어지지 않은 것이 아쉽게 느껴진다.

늘어난 종부세에 놀라 관할세무서에 문의 전화가 쏟아지고 있는 상황이다. 일반적인 문의는 엄두도 못낼 정도인데 건너 들어보면 문의 보다는 성토하는 전화가 대부분이라는 이야기가 있다. 대폭 늘어난 세금 고지서를 받은 납세자들의 마음 모르는 바는 아니지만 성토와 별개로 본인의 세금이 혹시 잘못되지는 않았는지 한번쯤 확인해볼 필요가 있으니 몇 가지 주의할 만한 점을 이야기 하고자 한다. 작년에도 필자는 종부세와 관련하여 여러 건의 과다고지된 것을 바로잡은 사례가 있다.

첫째, 종부세의 납세의무자는 매년 6월1일 현재 재산세의 납세의무자이다. 따라서 기본자료는 지자체의 자료를 가지고 고지하는 것이다. 그렇기 때문에 지자체의 자료가 잘못되는 경우가 있다. 예를 들어 토지에 대한 종부세의 경우 종합합산과세대상이 경우 토지의 공시가격 합산금액 중 5억원 초과분에 대해 과세하고 별도합산과세대상인 경우에는 토지의 공시가격 합산금액 중 80억원 초과분에 대해서 과세하고 있는데 종합합산과세대상과 별도합산과세대상이 잘못 집계되는 경우가 있다. 따라서 토지의 경우는 종합합산과세대상인지와 별도합산과세대상인지 정확하게 구분되어 과세되는지를 살펴볼 필요가 있다.

둘째, 임대주택 등 일정조건의 합산배제 주택을 소유하는 경우 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 납세지 관할 세무서장에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. 그럼에도 그 시기를 놓쳐 과다고지되는 경우가 있으므로 당시 신고하지 못하였다면 관할세무서에 사정을 이야기하고 소명하여야 한다. 간혹 신고내용이 누락되는 경우도 있으므로 이전연도에 비해 과다하게 나온다면 확인해볼 필요가 있다.

셋째, 지방세법상 주택의 부수토지만을 갖고 있다 하더라도 이는 주택을 소유한 것으로 본다. 따라서 지방세법상 1주택을 소유하면서 다른 주택의 부수토지만을 소유한 경우 2주택자로 판단하게 된다. 하지만 종부세법상 1주택을 소유하면서 다른 주택의 부수토지만을 함께 소유하는 경우 1세대 1주택자로 보게끔 되어 있다.4) 따라서 이러한 상황에 해당된다면 고지세액 상세내역을 반드시 확인해볼 것을 권한다. 종부세 고지세액 상세내역은 홈택스에서 출력할 수 있으니 지금과 같이 일선 세무서가 바쁜 상황에서는 홈택스에서 확인할 것을 추천한다.

넷째, 앞서 언급했던 올해 처음 시행되는 공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례에 대한 내용이다. 이는 공동명의 1주택의 경우 작년까지는 부부 각각 1주택으로 보아 종부세를 부과하였다. 하지만 공동명의인 경우 각각 6억 공제를 받아 총12억의 공제금액을 받을 수 있으나 세액공제를 받을 수 없었다. 그에 반해 1세대 1주택자(단독명의)인 경우에는 공제금액이 9억이지만 세액공제를 받을 수 있기 때문에 소유자가 연로하면서 장기보유를 하였다면 공동명의보다 단독명의가 더 유리한 면이 있다. 부동산 가격 상승으로 정부에서는 공동명의 1세대 1주택자에게도 세액공제의 혜택을 주기 위해 세법을 개정하여 2021년부터 공동명의자라 하더라도 단독명의로 1주택에 대한 납세의무자로 지정하여 세액공제를 받을 수 있도록 해주었으며 해당 납세의무자는 합산배제신고기간(9월 16일부터 9월 30일)에 관할세무서장에게 신청하여야 한다.

따라서 이에 해당함에도 신청하지 않았다면 관할세무서에 문의하여 구제를 받을 수 있도록 적극 소명해볼 것을 권하는 바이다.

내년에 대통령 선거가 있어서 현재 대선 후보들의 공약으로 종부세와 양도세 등 부동산과 관련한 세법 개정이 거론되어지고 있다. 하지만 전문가 입장에서 보았을 때 대안없이 세금을 줄이겠다는 공약은 신뢰가 가지 않는다. 그러한 공약이 이루어진다고 해도 그만큼 줄어든 세수를 채우기 위해 또 다른 세수가 늘어나는 것은 역사적으로도 반복되는 일이기에 쉽게 예상할 수 있을 것이다. 어찌됐든 그러한 이유로 종부세법이 개정되기만을 기다리고 있으면서 보유세 부담이 큼에도 버티고 보자는 사람들의 이야기를 심심치 않게 듣곤한다. 그러한 연유로 주택의 매물이 줄어들고 그로 인해 주택가격이 좀처럼 떨어지지 않는 것 같아 안타깝기만 하다.

종부세의 경우 다주택자들에게는 매우 큰 부담이 되는 세금이다. 특히나 꾸준한 소득이 없는 다주택자들이라면 더욱 부담이 클 것이다. 이전에는 임대주택제도를 통해서 절세할 수 있었으나 이제 그마저도 쉽지 않게끔 법이 개정되어 있다. 내년에는 올해보다도 더 큰 금액의 고지서를 받는 것은 불보듯 뻔한 일이기에 다주택자들의 경우 절세를 위해서 부동산 관리 플랜을 잘 세워야만 부담을 줄일 수 있을 것으로 보인다.

1) 과세표준=(주택공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율

2) 2021년 9월 14일 세법 개정하여 2021년 납세의무 성립분부터 적용

3) 2021년 신설 종부세법 제10조의2 【공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례】
“부부공동명의 주택 종합부동산세 세액공제 허용” 2021년 12월 21일 칼럼 참고

4) 종합부동산세법 제8조 제4항
제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.

 

 

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