[전문가 칼럼] 옥탑방 세금이야기

몇 년 전 국세청에서는 갑자기 옥탑방이 있는 다가구주택(다중주택 포함)을 양도한 경우 1주택을 매각한 것이 아니라 다주택자가 주택을 매각한 것으로 중과를 한 적이 있다. 이에 대하여 납세자들은 이를 받아들일 수 없다면서 국세청에서 시위를 하고 법원에 불복을 하기도 하였다.

납세자가 받아들이지 못하는 부분은 원래 다가구주택은 건축법상 단독주택인인데, 옥탑방이 있다고 하여 주택 여러 채를 가진 자라고 중과세를 하는 부분이었다.

그리고 불법증축한 옥탑방이 그렇게 문제였다면 지방자치단체에서는 진작 철거하라고 하지 그냥 이행강제금 등만 부과하다가 다가구주택을 양도하고 난 후에 갑자기 불법건축한 옥탑을 문제삼아 엄청난 양도소득세를 부과하니 솔직히 국가가 원망스럽기도 하다.

일부러 과세한 것은 아니겠지만, 세금을 엄청나게 부과할 수 있는 상황이 되도록 두었다가 나중에 세금을 왕창 뜯어간다는 감정을 지울 수 없다.

하지만, 이와 같이 옥탑방이 있는 다가구주택에 대한 중과세 사건이 발생한지 4~5년이 다되어 가지만, 이러한 사건은 계속 발생하고 있다.

사실 대한민국에서 거의 모든 다가구주택 소유자들은 건축법상의 다가구주택을 건축한 다음 옥상에 옥탑방을 건축하였기에 다가구주택을 양도할 때마다 발생할 문제이기도 하다.

소득세법 시행령은 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보지만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있다.

통상 다가구주택을 매각할 때에는 그 전체를 하나의 주택으로 거래를 한다. 하지만, 아무리 다가구주택을 하나의 단위로 매각을 하더라고 옥탑방이 있으면 다가구주택의 요건을 충족하기 어렵다.

건축법에서는 다가구주택은 첫째 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이어야 하고, 둘째 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660 제곱미터 이하일 것, 셋째 19세대(대지내 동별세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것의 요건을 갖추어야 한다.

법원에서는 불법으로 건축된 옥탑방이라 하더라도 한 개의 층을 이루며 이를 한 층으로 포함하여 전체 4개층이 되면 다주택자가 주택을 매각한 것으로 처리한다. 건축법 시행령은 옥탑 등의 수평 투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(「주택법」에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다.

하지만, 통상 옥탑방은 대부분 수평투영면적의 합계가 해당 건축물의 건축면적의 1/6을 초과하므로 옥탑방의 면적을 이유로 구제받기도 어렵다. 심지어 옥탑방 면적이 건축물의 면적의 1/8이하이더라도 옥탑’은 사전적으로 주택이나 빌딩 따위의 건물 맨 꼭대기에 설치된 공간을 의미하여 건물 옥상에 사람이 거주할 수 있도록 만든 방을 의미하는 ‘옥탑방’과는 구별된다면서 다주택자로 과세하는 것이 타당하다는 하급심 판결도 있다.

또한 법원은 3층과 4층(옥탑방)을 하나의 주택으로 사용하더라고 주택으로 사용하는 층수와는 상관없다고 하고 있다. 이와 같이 옥탑방이 있는 상태에서 다가구주택을 양도하는 경우 다주택자로서 중과세를 피하기는 어렵다.

그런데 법적으로야 옥탑방이 있는 경우 다주택자로 과세하는 것이 타당할지는 몰라도 납세자의 법감정상으로는 받아들이기 매우 어렵다.

며칠 전 어느 다가구주택 보유자는 자신은 내년 4월까지 옥탑방을 아예 철거하고 양도할 것이라고 한다. 몇가지 씁쓸한 감정이 들기도 한다. 아무리 법률의 부지(不知)는 어쩔 수 없다지만 갑자기 엄청난 세금을 부과받다 보니 납세자로서는 억울하기 그지없다.

다가구주택 보유자의 입장에서도 자신들이 법을 위반한 것은 맞지만, 한푼이라도 아껴보겠다고 건축법을 위반하여 옥탑방을 설치한 것이 이와 같은 엄청난 부담을 질 정도로 나쁜 일을 한 것인지 도무지 납득이 되지 않는 것이다.

결국 전문가를 찾아갈 수 있는 납세자들은 옥탑을 철거하거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용하여 단독주택을 양도한 것으로 처리하겠지만, 전문가와 상의할 여력이 되지 않는 다가구주택 소유자는 이러한 내용을 모르는 상황에서 주택을 양도하여 다주택자로 엄청난 세금을 부과받을 것이다.

그리고 위에서 본 바와 같이 행정심판이나 소송을 통한 구제도 거의 어렵다. 아울러 옥탑방이 있는 다가구주택 소유자는 종합부동산세도 다주택자임을 전제로 과세되어야 함에도 실제 그렇게 과세하지 않고 있으면서, 유독 양도소득세의 경우에만 다주택자로 취급하는 것도 이해하기 힘들다.

다가구주택 소유자 대부분은 옥탑방을 지은 만큼 이와 같은 문제는 계속될 것이다. 지금은 한시적으로 다주택자에 대한 중과세를 하지 않고 있지만, 내년 5월경부터는 다시 다주택자는 주택 양도시 중과세될 것이다.

세율은 2주택자 3주택자에게 원래 세율에서 20%, 30%(지방소득세 별도)가 추가되고 장기보유특별공제까지 배제하고 있어 다주택자로 중과당하는 경우 부담하여야 할 세금은 엄청 많아진다.

법원에서는 구제받기 힘든 점에 비추어 이와 같이 옥탑방이 있는 다가구주택자에 대한 세금을 감면시키는 입법이 필요하다.

정말 탈세를 하기 위한 위법한 행위를 한 자에게는 엄정한 칼을 들이대야 할 것이지만, 세법을 잘 몰라 이와 같은 행위를 한 납세자에게는 가혹한 징세이다.아무리 생각해보아도 옥탑방을 건축하였다고 1주택자가 최대 19주택 소유자로 세금을 내도록 하는 것은 과한 것 같다.

이와 같은 억울한 사정이 생기지 않도록 꼼꼼히 챙기어 조속히 입법적보완을 해 줄 것을 과세당국에 기대해 본다.

 

 

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