내년 부동산 보유세, 2020년 수준으로 되돌린다- 공시가격 현실화 및 주택 재산세 개선

정부는 11.23일(수), 국민의 보유세 부담을 `20년 수준으로 완화하기 위해 「공시가격 현실화 수정 계획」 및 「`23년 주택 재산세 부과와 제도개선 방안」을 마련하였다고 밝혔습니다.

내년 공시가격 산정시 `20년 수준 현실화율을 적용하며, 1주택자의 재산세 공정시장비율은 45% 이하로 인하할 계획입니다. (출처: 국토교통부ㆍ행정안전부)

 

 

추진 배경

□ 지난 정부에서 부동산 가격이 크게 오른데 이어,‘공시가격 현실화 계획’ (`20.11)이 수립됨에 따라 현실화율도 가파르게 올라 공시가격이 급등하였다.

• 종합부동산세의 경우에도 공정시장가액비율 및 세율 인상 등이 병행됨에 따라 국민의 부동산 보유 부담이 급증*하였다.

* (주택분 재산세) ’19년 5.1조원 → ’20년 5.8조원 → ’21년 6.3조원 → ’22년 6.7조원(주택분 종부세) ’19년 1.0조원 → ’20년 1.5조원 → ’21년 4.4조원 → ’22년 4.1조원

□ 국토교통부는 그간 연구용역(`22.6~11, 한국조세재정연구원)과 공청회(11.4, 11.22), 중앙부동산가격공시위원회(11.23) 등을 거쳐 ‘공시가격 현실화 수정 계획’을 마련하는 한편, 행정안전부는 세부담을 안정적으로 관리하여 납세부담을 경감하기 위한 재산세 개편방안을 마련하였다.

 

공시가격 현실화 수정 계획

□ `23년 공시가격 산정 시 적용될 현실화율이 ‘공시가격 현실화 계획’ 수립(`20.11) 이전인 `20년 수준으로 낮춰진다.

【 수정 계획에 따른 `23년 현실화율 】

	`22년 현실화율	⇒	기존 ’23년 현실화율	수정 ’23년 현실화율
아파트	71.5%		72.7%	69.0%
단독주택	58.1%		60.4%	53.6%
토지	71.6%		74.7%	65.5%

□ `23년 공시가격에 적용될 유형별 평균 현실화율은 수정된 계획에 따라 `20년 수준인 공동주택 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%로 감소한다.

• 이에 따라, 모든 주택과 토지가 이번 수정 계획에 따른 현실화율 하향 대상이 되며, 유형별로는 기존 계획상 `23년 현실화율 대비 평균적으로 공동주택 -5.1%, 단독주택 -11.3%, 토지 -12.3%가 하락하게 된다.

□ 이번 `20년 수준 하향 결정 시 고려한 사항은 다음과 같다.

① (과도한 보유 부담) 현실화 계획이 시행된 이후 모든 주택 및 토지에 대한 현실화율을 제고하면서, 지난 2년간(`21년, `22년) 공시가격 변동률이 과도하게 증가함에 따라 국민 보유 부담이 가중된 측면*

【 현실화 계획 시행 전ㆍ후 공시가격 변동률 】

구분	시기	공동주택	단독주택	토지
시행 전	`11~`20년 연평균	3.02%	4.39%	4.66%
시행 후	`21년	19.05%	6.80%	10.35%
	`22년	17.20%	7.34%	10.17%

* 현실화율 제고로 인한 공시가격 상승분은 공동주택 연간 최대 4.3% 수준(`21년 시세 9～15억)

② (시세 역전 방지) 최근의 부동산 시장 침체 상황이 내년에도 이어질 경우, 최근 공동주택 일부에서 나타나는 공시가격과 실거래가격 간 역전 문제가 보다 확대되어 공시가격에 대한 국민 수용성이 낮아질 우려

③ (균형성 개선) 부동산 유형별 현실화율 균형성 제고도 중요한 목표 이나, 현실화율을 `22년 수준으로 단순 동결할 경우 부동산 유형별 현실화율 균형성 개선 효과가 없음

□ 이러한 공시가격 현실화 수정 계획에 따른 현실화율 인하 효과로 인해 `22년 대비 `23년 공시가격 변동률은 평균적으로 공동주택은 -3.5%, 단독주택은 -7.5%, 토지는 -8.4%가 하락할 예정이며, `23년의 최종 공시가격은 `22년의 부동산 시세 변동분을 반영하여 결정될 예정이다.

`23년 공시가격

=

`22년 말 시세

×

`23년 현실화율(`20년 수준)

 

`23년 주택 보유세 완화 방안

< 재산세 >

1. 2023년 재산세 부과

□ 주택 실수요자인 1주택자의 2023년 재산세를 최근 주택가격 하락과 서민가계 고충을 고려하여 2020년 이전 수준으로 환원한다.

• 정부는 지난 6월「지방세법 시행령」을 개정, 1주택자의 공정시장가액비율*을 45%로 인하(60→45%)하여 납세자의 재산세 부담을 올해 한시적으로 2020년 수준으로 인하한 바 있는데, 내년에는 서민 재산세 부담 완화를 위해 1주택자 공정시장가액비율 인하 기조를 유지하면서, 주택가격 하락에 따른 공시가격 하락 효과 등을 반영하여 추가로 45% 보다 낮은 수준으로 인하**할 계획이다.(구체적인 인하율은 주택 공시가격 공개(’23.3月) 이후 ’23.4月경 확정 예정)

* 공정시장가액비율 : 공시가격을 재산세 과표에 반영하는 비율(공시가격이 5억이고 공정시장가액비율이 60%일 경우 과표는 3억(5억×60%))

** 1주택자의 ’22년 세수(33,336억원)를 기준으로 주택가격 하락과 서민 가계부담 완화를 반영하여 ’23년 적정 세수 규모를 정하고, 해당 세수에 맞는 공정시장가액비율을 도출(안)

※ ’22년 1주택자 세수(33,336억원)는 ’20년 1주택자 세수(34,805억원, 추정치) 보다 낮은 수준

• 다만, 개별 납세자별 세부담 경감 효과는 개별주택의 공시가격 변동, 기존 적용받던 세부담상한 효과에 따라 일부 차이가 있을 수 있다.

□ 한편, 다주택자ㆍ법인의 경우, 올해 인하하지 않아 당초 60%였던 공정시장가액비율을 내년에도 유지하되, 다만 최근 주택가격 하락 등을 고려하여 일부 미세조정할 계획이다.

2. 세부담의 안정적 관리와 납세부담 경감을 위한 제도개선

[1] 과표상한제 도입

□ 정부는 한 해의 과표 상승 한도를 설정하는「과표상한제」를 도입*, 매년 소비자물가상승률, 지방재정 여건 등을 고려하여 0∼5% 범위 내로 설정할 예정이다.

* ’22년 하반기 법개정(법 개정에 따른 시스템 변경기간을 고려 ’24년 시행)

□ 과표상한제가 도입되면 최근과 같이 공시가격 급등 상황 속에서도 재산세 부담이 안정적으로 관리될 수 있다. 해당 연도 공시가격이 크게 상승하더라도 그 해 과표는 그 해 공시가격을 적용한 과표의 5% 이내에서 상승하게 되므로, 과표가 예측 가능하고 적정 수준으로 관리된다.

※ 과표상한 = 전년 과표+(금년 공시가격을 적용한 과표*×과표상한율)

* 금년 공시가격 × 공정시장가액비율 (⇒ 現 과표산정방식)

※ 과세표준 = ①금년 공시가격을 적용한 과표와 ②과표상한 중 작은 값

◇ 과표상한율 3%, 1주택자, 공시가격 급등(’22년 17.2%)을 가정했을 때

구분	전 년		금 년
			적용 전		적용 후
	전년 과표(A) (공시가격)	납부세액	금년 공시 가격 적용 과표(B) (공시가격)	납부세액	과표상한(C) =A+(B×3%)	결정과표(D) =min(BㆍC)	납부세액
주택①	2.5억원 (5.56억원	73.4만원	2.93억원 (6.51억원)	89.8만원	2.59억원	2.59억원	76.7만원
주택②	3.5억원 (7.78억원)	120.4만원	4.10억원 (9.12억원)	150.3만원	3.62억원	3.62억원	127.3만원

⇒ <주택①> 과표 34백만원↓, 세액 13.1만원↓ <주택②> 과표 48백만원↓, 세액 23만원↓

□ 한편, 과표상한제 도입 시 세부담상한제 효과가 발휘되지 않으므로「세부담상한제」는 폐지할 예정이다.

• 그간 세부담상한제*는 세부담 증가를 억제했으나 이는 세액증가를 최대 4년 정도에 걸쳐 분산시켰을 뿐 세액증가 자체는 막지 못했다.

• 또한, 현장에서는 과표와 세율에 의해 계산한 산출세액과 세부담상한에 의해 계산한 납부세액을 동시에 고려해야 해 혼란이 있었다.

* 한 해에 증가할 수 있는 세액의 한도를 설정해 세부담 급증을 방지하는 제도(공시가격 3억 이하 5%, 3~6억 이하 10%, 6억 초과 30%)

• 다만, 세부담상한제도를 즉시 폐지할 경우 기존에 세부담상한을 적용받던 납세자의 세액이 급증할 수 있어, 과표상한제 도입 5년* 후에 폐지할 예정이다.>

* 과표상한제가 도입될 경우 산출세액이 안정적으로 증가하여, 5년 이내에 대부분의 주택이 “산출세액=세부담상한액”이 되어 세부담상한이 폐지되더라도 세부담 급증이 없음

[2] 고령자ㆍ장기보유자 납부유예

□ 최근 공시가격 급등으로 재산세 부담이 증가함에 따라 일정 요건*을 충족하는 60세 이상 고령자와 5년 이상 장기보유자에 대해서는 해당 주택의 상속ㆍ증여ㆍ양도시점까지 재산세 납부를 유예할 수 있도록 할 계획이다.

* 납부유예 적용 요건 : ①만 60세이상(고령자) 또는 5년이상 보유(장기보유자), ②1세대 1주택,③ 직전 과세기간 총급여 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하), ④ 해당연도 재산세 100만원 초과, ⑤ 지방세, 국세 체납이 없을 것

[3] 1세대 1주택자 공정시장가액 비율 범위 설정

□ 올해와 마찬가지로 내년에도 주택 실소유자인 1주택자의 공정시장가액비율이 45% 이하 수준으로 유지될 전망이나, 이는 현행 법정 공정시장가액비율 범위(40∼80%)의 하한선에 근접한 수치이다.

• 향후 1세대 1주택자에 대해서 부동산시장 상황 등을 고려하여 탄력적으로 조정할 필요성이 있을 경우*를 대비해, 그 범위를 30∼70%로 조정할 예정이다.

* 1주택자 특례세율(과표구간별로 세율이 0.05%p 인하)이 ’23년까지 한시 적용되어 특례세율 종료 시 1주택자 부담 급증을 막기 위해서 조정할 가능성 등

	〈 주택 공정시장가액비율 범위 설정(안) 〉

• 특히, 1주택자에 대한 공정시장가액비율 상한 하향(80→70%)은 향후 공정시장가액비율을 상향하더라도 상한선을 10%p만큼 낮춤으로써, 결과적으로 1주택자의 세부담 상승폭을 제한하는 효과를 기대할 수 있다.

[4] 1세대 1주택자 세율특례 적용대상자 확대

□ 현재 1주택자는 세율특례*와 낮은 공정시장가액비율**을 적용 받고 있는데, 이러한 혜택을 받는 1주택자 대상을 일부 확대한다.

* 공시가격 9억원 이하 1주택자 대상 과표구간별 세율을 0.05%p 인하

** 전체 1주택자 대상 공정시장가액비율을 45%로 인하(60→45%)

• 조합원입주권, 분양권을 상속받아 5년 이내에 취득한 주택도 상속주택에 포함하여 주택수에서 제외*하며, 토지소유자의 동의없이 건축한 무허가주택의 부속토지를 소유한 경우에도 부속토지를 주택수에서 제외**한다.

* 현재 주택을 상속받는 경우 5년간 주택수에서 제외해 주고 있는 경우와 형평성을 고려

** 기존에는 본인의 동의없이 주택이 지어진 경우에도 본인의 주택수에 포함되어 1주택자 혜택에서 제외(주택 부속토지만 소유한 경우에도 주택수에 포함)

< 종합부동산세 >

□ 종합부동산세는 지난 7월 발표한 정부개편안이 국회에서 통과될 수 있도록 적극 노력할 방침으로, 정부개편안이 시행될 경우 `23년 종부세액과 납부 인원이 `20년 수준으로 환원될 것으로 예상된다.

	현행	개선
공제액	ㆍ (1세대1주택자) 11억원 ㆍ (일반) 6억원	ㆍ (1세대1주택자) 12억원 ㆍ (일반) 9억원
세율	ㆍ (2주택 이하) 0.6% ~ 3.0% ㆍ (3주택 이상) 1.2% ~ 6.0%	ㆍ 0.5% ~ 2.7%
세부담 상한	ㆍ 2주택 이하 150% ㆍ 3주택 이상 다주택자 300%	ㆍ 무관하게 150%

 

 

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