[추천 예규판례]토지등소유자가 사업시행자로부터 상환의무 없이 지원받게 되는 이자비용의 세무상 처리방법

 

「토지등소유자가 부담할 이주비 이자비용」을 사업시행자가 사업비에 반영하고 향후 분양수입을 통해 회수하기로 함으로써 「토지등소유자가 사업시행자로부터 상환의무 없이 지원받게 되는 이자비용」 중 수익사업부문 상당액은 토지등소유자의 배당소득에 해당하는 것임

【문서번호】사전법규법인-773, 2023.01.17

【질의】 (사실관계) o 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사인 A공사는, 「도시 및 주거환경 정비법(이하 ‘도정법’)」에 따른 재개발사업인 「AAA구역 주택재개발정비사업(이하 ‘재개발사업’)」의 사업시행자로 지정됨. o A공사는 토지 및 건물의 소유자(이하 ‘토지등소유자’)로부터 토지등을 제공받아 관리처분방식에 따라 공동주택과 근린상가를 신축한 후 토지등소유자에게 종전 자산을 대신하여 분양하고 나머지는 제3자에 일반분양할 예정임. o 사업비는 사업시행자인 A공사가 우선 부담하되, 토지등소유자의 추가부담금, 일반분양금 등의 수입금액으로 해당 사업비를 회수함. o A공사는 본건의 재개발사업 외 BBB 재개발사업(공공시행자 방식으로 본건 재개발사업과 동일)도 시행하고 있는데, 국세청 유권해석(＜사전법령법인-654, 2020.01.17.＞)에 따라, - 분양사업소득의 신고납부주체를 사업시행자인 A공사로 보아 「비수익사업 소득인 토지등소유자 분양분」을 제외한 일반분양 소득에 대하여 A공사가 법인세를 신고납부할 예정임. o 토지등소유자는 분양신청 후에 이주비대여금을 신청할 수 있는데(사업시행 약정조건 제19조), 토지등소유자는 대여금이자를 별도로 상환하지 않고 건설원가에 투입하는 「무상대여금」을 신청하였으며 사업시행 약정조건에 따른 대여조건은 아래와 같음 ① 이자율: 건설자금이자(A공사의 ‘금융비용자본화 금액산정’에 따른 분양주택자본비용율* ＋ 0.25%) ＋ 0.25% * A공사의 분양사업과 관련한 차입이자율을 가중평균한 수치로, 내부적으로 매 연도의 자본비용율을 익년도 상반기에 집계하여 산출 ② 원금상환: 토지등소유자의 입주지정기간 만료일 또는 실입주일 중 빠른날 ③ 이자지급: 사업비에 반영 ④ 근저당설정비용: 사업비에 반영 o A공사는 자체 자금으로 토지등소유자에게 이주비를 대여하므로 위 대여로 인하여 외부에 지출하여야 하는 이자비용은 없음. o A공사는 「토지등소유자가 부담하여야 할 이주비대여금에 대한 이자」를 재개발사업의 사업비에 가산함으로써, 재고자산으로 계상한 후, 일반분양시 매출원가로 처리할 예정임. (질의내용) o 재개발사업의 사업시행자가 토지등소유자에게 이주비를 대여한 후 「토지등소유자가 부담하여야할 이주비 이자비용」을 사업비에 반영하고 향후 분양수입을 통해 회수하기로 함으로써 「토지등소유자가 상환의무 없이 지원받게 되는 이자비용」의 세무상처리

 

 

【회신】 귀 세법해석 사전답변의 사실관계와 같이, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 사업시행자로 지정된 지방공사가 토지등소유자에게 이주비를 대여한 경우로서, 토지등소유자가 부담하여야 할 이주비에 대한 이자비용을 회수하지 않고 해당 재개발사업의 사업비에 반영하기로 약정함에 따라 재고자산으로 계상한 경우에는 해당 재고자산을 감액하는 세무조정(△유보)을 하고, 동 금액을 익금에 산입하되, “익금에 산입한 금액 중 수익사업부문 상당액”은 해당 토지등소유자에게 배당소득으로 소득처분하고, “비수익사업부문 상당액”은 기타로 소득처분하는 것임. 【관련법령】 ○ 조세특례제한법 시행령 제104조의4【정비사업조합의 수익사업의 범위】 법 제104조의7제2항을 적용할 때 정비사업조합이「도시 및 주거환경정비법」또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은「법인세법」제4조제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다. ○ 법인세법 제67조【소득처분】 다음 각 호의 법인세 과세표준의 신고ㆍ결정 또는 경정이 있는 때 익금에 산입하거나 손금에 산입하지 아니한 금액은 그 귀속자 등에게 상여(賞與)ㆍ배당ㆍ기타사외유출(其他社外流出)ㆍ사내유보(社內留保) 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 처분한다. 1. 제60조에 따른 신고 2. 제66조 또는 제69조에 따른 결정 또는 경정 3. 「국세기본법」 제45조에 따른 수정신고 ○ 법인세법 시행령 제106조【소득처분】 ① 법 제67조에 따라 익금에 산입한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 처분한다. 비영리내국법인과 비영리외국법인에 대해서도 또한 같다. 1. 익금에 산입한 금액(법 제27조의2제2항에 따라 손금에 산입하지 아니한 금액을 포함한다)이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음 각 목에 따라 배당, 이익처분에 의한 상여, 기타소득, 기타 사외유출로 할 것. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(소액주주등이 아닌 주주등인 임원 및 그와 제43조제8항에 따른 특수관계에 있는 자가 소유하는 주식등을 합하여 해당 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 소유하고 있는 경우의 그 임원이 법인의 경영을 사실상 지배하고 있는 경우에는 그 자를 대표자로 하고, 대표자가 2명 이상인 경우에는 사실상의 대표자로 한다.)에게 귀속된 것으로 본다. 가. 귀속자가 주주등(임원 또는 직원인 주주등을 제외한다)인 경우에는 그 귀속자에 대한 배당 * 주주등이란 주주 또는 출자자를 말함(법인령§40) ○ 법인세법 제113조【구분경리】 ① 비영리법인이 수익사업을 하는 경우에는 자산ㆍ부채 및 손익을 그 수익사업에 속하는 것과 수익사업이 아닌 그 밖의 사업에 속하는 것을 각각 다른 회계로 구분하여 기록하여야 한다. ○ 법인세법 시행규칙 제75조【구분경리의 범위】 ① 영 제156조의 규정에 의한 구분경리를 할 때에는 구분하여야 할 사업 또는 재산별로 자산ㆍ부채 및 손익을 각각 독립된 계정과목에 의하여 구분기장하여야 한다. 다만, 각 사업 또는 재산별로 구분할 수 없는 공통되는 익금과 손금은 그러하지 아니하다. ⑥ 비영리법인이 법 제113조제1항의 규정에 의하여 수익사업과 기타의 사업의 손익을 구분경리하는 경우 공통되는 익금과 손금은 다음 각호의 규정에 의하여 구분계산하여야 한다. 다만, 공통익금 또는 손금의 구분계산에 있어서 개별손금(공통손금외의 손금의 합계액을 말한다.)이 없는 경우나 기타의 사유로 다음 각호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하는 것이 불합리한 경우에는 공통익금의 수입항목 또는 공통손금의 비용항목에 따라 국세청장이 정하는 작업시간ㆍ사용시간ㆍ사용면적등의 기준에 의하여 안분계산한다. 1. 수익사업과 기타의 사업의 공통익금은 수익사업과 기타의 사업의 수입금액 또는 매출액에 비례하여 안분계산 2. 수익사업과 기타의 사업의 업종이 동일한 경우의 공통손금은 수익사업과 기타의 사업의 수입금액 또는 매출액에 비례하여 안분계산 3. 수익사업과 기타의 사업의 업종이 다른 경우의 공통손금은 수익사업과 기타의 사업의 개별 손금액에 비례하여 안분계산 ○ 소득세법 제17조【배당소득】 ① 배당소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 내국법인으로부터 받는 이익이나 잉여금의 배당 또는 분배금 2. 법인으로 보는 단체로부터 받는 배당금 또는 분배금 2의2.「법인세법」제5조제2항에 따라 내국법인으로 보는 신탁재산(이하 "법인과세 신탁재산"이라 한다)으로부터 받는 배당금 또는 분배금 3. 의제배당(擬制配當) 4. 「법인세법」에 따라 배당으로 처분된 금액 9. 제1호부터 제5호까지, 제5호의2, 제6호 및 제7호에 따른 소득과 유사한 소득으로서 수익분배의 성격이 있는 것 ○ 도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】 2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다. 1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 "시장ㆍ군수등"이라 한다) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 "공공재개발사업 시행자"라 한다)일 것 2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 50 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다. 8. "사업시행자"란 정비사업을 시행하는 자를 말한다. 9. "토지등소유자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다. 가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10. "토지주택공사등"이란「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다. ○ 도시 및 주거환경정비법 제25조【재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자】 ① 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다. 1. 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법 2. 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 시행하는 방법 ○ 도시 및 주거환경정비법 제26조【재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자】 ① 시장ㆍ군수등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. <개정 2018.6.12> 1. 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한ㆍ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 2. 제16조제2항 전단에 따라 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외한다) 3. 추진위원회가 시장ㆍ군수등의 구성승인을 받은 날부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 아니하거나 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 때 4. 지방자치단체의 장이 시행하는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 5. 제59조제1항에 따른 순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 6. 제113조에 따라 사업시행계획인가가 취소된 때 7. 해당 정비구역의 국ㆍ공유지 면적 또는 국ㆍ공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때 8. 해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때. 이 경우 제14조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 정비계획의 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지등소유자는 토지주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다. 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장ㆍ군수등 및 제47조에 따른 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항에 따라 시장ㆍ군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정ㆍ고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 한다. ○ 도시 및 주거환경정비법 제86조【이전고시 등】 ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. ○ 도시 및 주거환경정비법 제92조【비용부담의 원칙】 ① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.

 

 

---

 

 

 

 

 

☞ 자세한 내용은 삼일아이닷컴 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

삼일: Issue & Focus

 

 

 

☞ 뉴스레터 신청하기

삼일: 세무 자료실