주주의 자본거래 관련 세무리스크 관리법 - (7) 부동산임대업의 법인전환 관련 세무리스크 관리법

이번 호에서는 법인의 주주를 둘러싼 자본거래와 관련된 다양한 세무리스크 관리법을 알아봅니다. 주주들은 법인의 실질적인 주인으로서 법인을 통해 다양한 거래를 시도할 수 있습니다. 예를 들어 증자에 참여하는 한편 배당을 받을 수 있고, 주식을 자녀 등에게 매도나 증여, 상속할 수도 있습니다. 또한, 특수관계 법인에 일감을 몰아줄 수도 있습니다. 세법은 이러한 과정에서 주주들이 부당한 방법으로 거래를 시도할 때 규제를 다양하게 적용하고 있습니다. 이번 호에서는 이러한 관점에서 주주의 자본거래와 관련해 알아야 할 다양한 세무리스크 관리법을 알아봅니다. <주요 주제> 1. 주주 부 극대화 관련 세무리스크 관리법 2. 특정법인과의 거래 관련 세무리스크 관리법 3. 일감 몰아주기 관련 세무리스크 관리법 4. 법인의 배당 관련 세무리스크 예방법 5. 법인전환 관련 세무리스크 관리법 6. 법인전환 방법의 선택과 절차 7. 부동산임대업의 법인전환 관련 세무리스크 관리법 8. 비상장주식평가 관련 세무리스크 관리법 9. 주식양도ㆍ증여 관련 세무리스크 관리법 10. 주식소각 관련 세무리스크 관리법 11. 주식 명의신탁 관련 세무리스크 관리법 12. 주식 상속(가업승계) 관련 세무리스크 관리법 개인이 부동산임대업을 영위하는 중에 상속세 대비 관점에서 법인전환을 생각하는 경우가 많다. 하지만 법인전환 시 감정평가를 받고 향후 주식을 평가할 때 부동산을 시가로 평가하므로 오히려 상속세가 증가한다는 문제점이 발생한다. 아래에서는 부동산임대업의 법인전환에 대한 타당성 분석을 해보고자 한다. 임대사업자가 법인을 생각하는 동기 임대사업자가 법인을 생각하는 동기는 크게 두 가지 정도가 된다. 첫째, 소득세가 많아 줄이고 싶다. 임대업에 대한 소득세가 많은 이유는 필요경비가 적고 세율도 높기 때문이다. 법인은 이러한 문제점을 해결해 줄 것이다. 둘째, 상속에 대비하고 싶다. 법인으로 전환해 주식으로 보유하게 되면 언제든지 증여나 매도를 할 수 있으므로 상속에 도움이 될 것이다. 임대업을 법인으로 전환하기 힘든 이유 현재 많은 임대소득세를 내고 있고 상속세가 걱정된 층에서는 법인전환을 고려하는 것이 인지상정이지만 다음과 같은 점에서 법인전환이 쉽지 않다. 첫째, 취득세가 많이 나온다. 2020년 8월 12일부터 부동산임대업을 법인전환 시 취득세 감면이 없어졌다. 따라서 10억 원짜리 임대부동산을 법인 전환하면 4.6%인 4,600만 원을 취득세로 내야 한다. 만일 법인 중과세 규정이 적용되면 두 배 이상 취득세가 증가하게 된다. ☞ 이러한 비용 외에 다양한 전환비용이 발생함을 앞에서 알 수 있었다. 둘째, 상속세가 오히려 증가할 수 있다. 개인이 보유한 부동산은 보충적 평가법(기준시가, 환산가액)을 통해 신고하는 것이 일반적인데, 법인전환을 하게 되면 감정평가를 받아야 하고, 향후 주식평가 시 시가로 부동산을 평가하기 때문에 오히려 후자가 상속세가 커질 가능성이 크다. ☞ 기준시가로 상속세를 신고한 경우 과세관청에서 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가액으로 상속세를 경정하면 이러한 차이는 없어질 수 있다. 하지만 이 제도가 최근 법원에서 제동이 걸리는 등 문제점이 노출되고 있다. 이러한 점을 고려해 대책을 강구해야 할 것으로 보인다(필자 문의). 적용 사례 K 임대사업자의 재무상태표는 아래와 같다. 각 물음에 답하면? <자료> ㆍ 자산분류 : 유형자산 ㆍ 임대현황 : 연간 임대료 5억 원 발생함. ㆍ 예상비용 : 임대료의 30% ㆍ 기준시가 : 50억 원 ㆍ 임대료 환산가액 : 50억 원 ㆍ 예상 감정가 : 80억 원 Q1. K 임대사업자가 법인을 만들면 법인세는 얼마나 나올까? 개인과 법인이 임대하면 임대소득에 대해 종합소득세와 법인세를 내야 한다. 이를 비교하면 다음과 같다.   Q2. 위 임대사업을 법인으로 경영할 방법은? 개인 임대사업을 법인으로 운영하는 방법을 생각하면 다음과 같은 것들이 있을 수 있다.   *1 현금이 아닌 현물(물건)로 자본을 출자하는 것을 말한다. 출자자는 이에 대한 대가로 법인의 주식을 획득한다. *2 법인에 사업 자체를 유상으로 넘기는 것을 말한다. 시장에서 물건을 사고파는 것과 같다. 법인의 주주가 되기 위해서는 별도의 출자과정이 있어야 한다. Q3. 이때 개인에서 법인으로 바꿔서 사업을 진행하면 어떤 문제점이 발생할까? 개인이 위 물음2의 ①이나 ②의 부동산을 신설법인이나 기존법인에 이전하게 되면 개인에게는 양도소득세 과세문제가, 법인에는 취득세 과세문제가 발생한다. Q4. 위 물음3에서 양도소득세와 취득세에 대해 세금혜택을 받기 위해서는 어떤 조건을 충족해야 하는가? 조특법 제32조에서 제시한 요건을 충족하면 양도소득세는 이월과세, 취득세는 면제를 받을 수 있다. 이때 법인전환은 ① 현물출자나 ② 사업양수도에 의한 방법의 하나를 선택하면 된다. 다만, 부동산임대업은 취득세 감면이 더 이상 적용되지 않음에 유의해야 한다. 사례가 이에 해당한다.   * 사업에 직접 사용되는 유형자산 및 무형자산을 말한다. 따라서 재고자산과 투자자산은 사업용 고정자산이 아니므로 법인전환 시 감면 혜택이 없다. 따라서 법인전환에 따른 세 감면은 부동산임대업 정도에서만 적용될 수 있다. Q5. 위의 경우 법인도 성실신고확인제도를 적용받는가? 아래 요건을 모두 충족한 법인에 해당해야 한다. ㆍ 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5인 미만ㆍ 지배주주와 특수관계인 지분합계가 전체의 50% 초과 ㆍ 부동산임대업이 주업인 법인이거나 이자ㆍ배당ㆍ부동산임대소득이 수입금액의 50% 이상인 법인 Q6. 위의 경우 상속세는 줄어들까? 법인전환을 하지 않은 상태에서 상속이 발생하면 보충적 평가방법으로 신고할 수 있다. 하지만 법인전환을 하게 되면 감정평가를 받아야 하므로 주식 가액이 높아진다. 그 결과 상속세가 늘어날 가능성이 커진다. Q7. 위 사례에서 얻을 수 있는 교훈은? 상속세 절세를 위해 부동산임대업을 법인전환 하는 것은 득보다 실이 클 가능성이 크다(취득세 등 법인전환비용 과다 발생 및 상속세 부담 증가 등).   더보기 + 법인전환관리법상속세부동산임대업취득세소득세감정평가문제점

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