대금청산 전 양도계약을 해제하고 원상회복을 한 경우 양도로 보는지 여부

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잔금을 지급하지 않은 상태에서 소유권 이전등기를 완료하였으나 계약의 약정해제 사유가 발생하여 계약을 해제하고 소유권을 환원한 경우 양도로 보지 않음

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【문서번호】사전법규재산-515, 2025.07.25

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질의

• 사실관계

o 신청인은 ´24. 6월 토지를 10억에 양도하는 계약을 체결하고 계약금 1억원 지급받고, ´24. 12월 중도금 2억원 수령(잔금지급일 ´25. 6월 약정)

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o 이후, 매수자 명의로 건축허가를 받아야 하는 상황이 발생하여 ´25. 5월 잔금 중 일부인 3억원을 수령하고 소유권이전등기 완료

- 나머지 잔금 4억원은 근저당 설정*을 하면서, 건축허가가 나는 즉시 수령하기로 하고 건축허가가 나지 않는 경우 계약을 해제하기로 쌍방합의

* 소비대차로 전환되지 않은 것으로 전제

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o ´25. 6월 건축허가가 불가한 것으로 확정되어 약정에 따라 토지의 소유권이전등기를 말소하고 기 수령한 6억원을 매수자에게 반환

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• 질의요지

• 양도계약을 체결하고, 잔금을 지급하지 않은 상태에서 소유권 이전등기를 완료하였으나 계약의 약정해제 사유가 발생하여 계약을 해제하고 원상회복(양도대금 반환 및 소유권 환원)을 한 경우 양도로 볼 수 있는지 여부

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회신

귀 사전답변의 경우, 아래 기존해석사례(재산-1065, 2009.06.01.)를 참고하기 바람.

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◈ 재산세과-1065(2009.06.01.)

부동산을 매매하고 소유권이전등기를 경료한 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 당초 소유자에게 소유권이 환원되는 경우에는 거래 및 계약내용 등 사실관계에 따라 당해 거래가 대금의 청산절차를 거친 사실상 유상이전인 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 다만, 계약내용 불이행 등 대금청산 절차없이 단순히 소유권이전등기 절차만 경료됨으로써 당사자의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우에는 이를 양도로 보지 아니하는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임(같은 뜻 : 서면4팀-3336, 2007.11.19.).

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관련법령

• 소득세법 제88조【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(보류지)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

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• 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 또는 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

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• 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

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• 민법 제147조【조건성취의 효과】

① 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.

② 해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.

③ 당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

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• 민법 제543조【해지, 해제권】

① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

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• 민법 제544조【이행지체와 해제】

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

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• 민법 제548조【해제의 효과, 원상회복의무】

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

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