부동산 세무조사 이렇게 걸린다 : 국세청 최신 추징 사례 5가지

국세청은 지난 3일 전국 세무관서장 회의에서, 조사 규모는 예년 수준(약 14,000건)을 유지하면서 유연하게 운영하고, 기업에 상주하는 현장조사를 최대한 축소하는 한편, 세무조사ㆍ체납관리ㆍ신고관리 등 모든 세정 프로세스를 AI 중심으로 전면 개편하겠다고 밝힌 바 있습니다. 삼일아이닷컴 “세무조사 AtoZ” 에서는 국세청 세무조사 사례를 세목별ㆍ유형별로 정리하여 제공하고 있습니다.

(출처: 국세청)

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[부동산] 자금조달계획서를 활용한 추징사례

(1) 부모 등으로부터 몰래 증여받은 자금으로 취득한 사례

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□ [사례1] 검은머리 외국인 갑은 서울 소재 신축아파트를 ○○억원에 갭투자로 취득하면서 기존 보유한 아파트 처분대금 ○○억원을 자금원천으로 제출

- 실제 처분대금은 본인의 전세자금으로 사용하고, 아파트 취득자금은 부친으로부터 별도 현금 증여받은 사실 확인 → 증여세 ○억원 추징

□ [사례2] 30대 사회초년생 갑은 서울 소재 초고가아파트를 ○○억원에 취득하면서 기존 보유한 아파트 처분대금 ○○억원을 자금원천으로 제출

- 처분한 아파트의 당초 취득자금이 불분명하여 조사한 결과 모친으로부터 전액 현금 증여받아 취득한 것으로 확인 → 증여세 ○억원 추징

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(2) 소득누락하거나 법인자금을 부당하게 유출한 자금으로 취득한 사례

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□ [사례3] 개인병원을 운영하는 의사 갑은 서울 소재 재건축 예정 고가아파트를 ○○억원에 취득하면서 예금 ○○억원을 자금원천으로 제출

- 신고소득에 비해 고액 예금을 보유하고 있어 조사한 결과 비급여 진료비를 현금으로 받고 신고누락한 사실 확인 → 소득세 ○○억원 추징

□ [사례4] 농산물 도매업을 운영하는 법인 대표 갑은 한강변 소재 고가 아파트를 ○○억원에 취득하면서 기존 거주주택 전세금 ○○억원을 자금원천으로 제출

- 실제 전세계약 금액과 달라 조사한 결과 법인의 농산물 현금매출을 누락한 자금으로 아파트를 취득한 사실 확인 → 법인세 등 ○억원 추징

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(3) 허위 전세계약을 이용해 취득자금을 변칙 증여한 사례

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□ [사례5] 대학생 갑은 서울 소재 고가 주상복합아파트를 ○○억원에 취득하면서 임대보증금 ○○억원을 자금원천으로 제출

- 조사결과 증여세를 탈루하기 위해 아파트를 취득하면서 동일세대인 부모와 허위의 전세계약을 체결한 사실 확인 → 증여세 ○억원 추징

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[부동산] 초고가주택, 외국인ㆍ연소자 등 세무조사 선정유형

(1) 30억원 이상 초고가주택을 편법증여, 소득누락 자금으로 취득한 혐의자

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□ 최근 신고가를 연이어 경신하고 있는 강남4구, 마용성 등 시장 과열지역의 30억원 이상 초고가주택 거래를 지난해 거래분부터 전수 검증하고 있으며, 자금출처가 의심되는 탈세혐의자를 1차 선별함

○ 소득ㆍ재산ㆍ직업 등에 비추어 자금능력이 부족해 편법 증여를 받았거나 소득 신고를 누락하였는지 자금출처 정밀 조사

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(2) 고가주택을 취득하였으나 자금출처가 부족한 외국인ㆍ연소자

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□ 내국인 역차별과 시장교란 지적이 있는 고가주택 취득 외국인에 대해 국내 소득 및 대출, 해외 송금액 등 자금원천을 정밀 분석해 취득자금이 부족한 외국인을 조사대상으로 선정함

○ 대출 규제로 자금조달이 어려워지자 ‘부모찬스’를 이용해 주택취득자금을 편법 지원 받아 고가주택을 취득한 혐의가 있는 30대 이하 연소자의 자금출처도 면밀히 검증할 예정임

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(3) 편법 증여 등 자금출처가 의심되는 고액 전ㆍ월세 거주자

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□ 고가주택 취득을 위한 종잣돈으로 활용하기 위해 상대적으로 규제를 피하기 쉬운 고액 전세금을 편법 증여받은 혐의자와,

○ 뚜렷한 소득 없이 고액 월세를 지급하며 고가의 호화주택에 거주하는 자도 자금출처를 면밀히 살펴 탈루여부를 확인할 계획임

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(4) 가장매매를 통해 부당하게 1세대 1주택 비과세를 받은 혐의자

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□ 2주택자가 친척ㆍ지인 등에게 주택 한 채를 서류상으로만 허위 이전한 후 양도차익이 큰 다른 한 채를 1세대 1주택 비과세로 신고하는 수법의 가장매매 탈세 의심사례가 다수 확인되어 엄정히 조사할 예정임

○ 특히, 이번 조사대상자 중에는 친척ㆍ지인뿐만 아니라 특수관계 법인에게 주택을 이전하는 방식으로 가장매매를 꾸며 부당하게 비과세를 받은 탈세혐의자도 포함되어 있음

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[부동산] 외국인 탈세자 세무조사 선정유형

(1) 과세 감시망 피해 교묘하게 편법증여 받은 외국인

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□ 첫 번째 대상은 자금추적이 어려운 해외계좌 등을 적극 이용하여 고가의 아파트 취득자금을 편법으로 증여 받은 경우임

〇 대다수 국민들은 수십 년을 저축해도 내 집 마련이 쉽지 않은 상황에서, 이들은 대재산가인 부모 등의 도움으로 손쉽게 강남3구 등 수도권 일대의 고가 아파트를 취득하고도 증여세 신고 등 납세의무는 회피함

〇 특히, 외국인은 부동산 취득 과정에서 외국인등록번호와 여권번호를 혼용할 수 있어 과세감시망을 피하기 용이하고, 해외계좌에 대해서는 금융당국이나 과세관청의 접근이 국내계좌에 비해 상대적으로 쉽지 않다는 점 등을 적극 이용하기도 함

□ 또한, 조사대상 중에는 자금출처를 숨기기 위해 부동산 취득시 자금조달계획서, 예금잔고증명 등 의무제출 서류를 허위로 기재하는 수법으로 취득자금이 본인 소유인 것처럼 위장하거나,

〇 부동산 취득자금 뿐 아니라, 종합부동산세, 재산세 등 부동산 보유시 발생하는 각종 세금까지도 전액 대신 납부하도록 하는 등 철저하게 부모 찬스를 이용한 경우도 있음

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(2) 외국인 신분을 이용해 사업소득 빼돌린 외국인

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□ 두 번째 대상은 본인 또는 특수관계인이 운영하는 국내 사업체나 법인으로부터 탈루한 소득으로 취득자금을 마련한 경우임

〇 이들은 국내에서 탈루한 소득을 외국인이라는 신분을 적극 활용하여 해외 소재 페이퍼컴퍼니와 계좌에 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금조달로 위장하는 수법으로 당국의 감시망을 피해 왔고,

〇 일부는 해외 은닉자금을 다시 국내로 반입하는 과정에서 자금출처를 숨기기 위해 가상자산이나 불법 환치기를 이용하기도 함

□ 이번 조사대상 중에는 외국인이 갖는 사업적 이점을 이용해 국내 병원에 외국인 환자를 유치하는 업체를 운영하면서도, 수십억 원에 이르는 환자유치 수수료 수입은 제대로 신고하지 않은 경우도 있었으며,

〇 일부는 사주 개인에 대한 대출규제를 우회하기 위해 기업 운전자금* 명목으로 받은 법인 명의 대출금을 외국인 사주의 아파트 취득자금으로 사용한 사례도 있었습니다.

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(3) 규제 소홀을 틈타 임대소득 탈루한 외국인

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□ 세 번째 대상은 고가의 아파트를 취득하여 임대료를 받고 있음에도 주택임대업을 등록하지 않고 관련 임대소득 신고를 누락한 경우임

〇 이들은 임차 여부를 적극적으로 신고할 유인이 없는 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 한남동, 강남 일대의 고가 아파트를 임대하여 수천만 원에서 수억 원에 이르는 고액의 임대수익을 얻고 있음에도, 임차인이 전입신고를 제대로 하지 않거나, 외국인에 대한 소득ㆍ계좌 정보가 불명확하여 감시에 소홀할 수 있다는 점을 이용하여 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 나타남

□ 특히, 이번 조사대상 중에는 ‘다주택자의 양도세, 취득세(지방세) 중과 등*’을 회피하기 위해 허위 양도 계약을 체결하는 수법으로 1주택자로 위장하거나,

* 1주택자가 조정지역(강남, 용산 등)에서 1채 더 구입시, 취득세는 3%→8%로 증가하고, 양도소득세는 기본세율에 10% 포인트가 가산됨

〇 비거주 외국인임에도 내국인(거주자)에게만 적용되는 주택임대 관련 세액 감면*을 받기 위해 거주자로 위장하여 수억 원대의 세액을 감면받은 사례도 있었음

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* 조특법 제96조 【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】 ①내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우... 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다 ▶ 소득(법인)세 감면율 : 임대주택 1호 임대시 30%, 2호 이상 임대시 20% ▶ 조특법 제2조 [정의] 제①항 1호 "내국인"이란 「소득세법」에 따른 거주자...를 말한다.

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“생활물가 밀접 업종 탈세자” 세무조사 선정유형

(1) 가공식품 제조ㆍ판매 업체

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□ 첫 번째 조사대상은 변칙적인 수법으로 재료비, 인건비를 부풀려 신고한 가공식품 제조ㆍ판매 업체임

〇 이들은, 사주 일가가 설립한 특수관계법인으로부터 원재료를 고가 매입하거나 거짓으로 매입한 것처럼 꾸며 재료비를 부풀리는 방법으로, 조사대상 업체의 소득은 줄여 신고하고, 특수관계법인에는 이익을 분여함

〇 또한, 사주 일가에게는 직책에 맞지 않는 고액의 급여를 지급하며 인건비를 부풀려 신고하기도 함. 심지어, 일부 업체는 사주 일가의 고가 아파트 구입, 부동산개발, 자택의 설계ㆍ인테리어 관련 비용까지 회사가 대신 부담한 사례도 있었음

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(2) 농축수산물 납품ㆍ유통 업체

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□ 두 번째 조사대상은 유통과정에서 거짓 계산서를 수취하여 소득을 축소하였을 뿐 아니라, 무자료 거래, 차명계좌 사용 등으로 매출을 누락하며 거래질서를 문란하게 한 농축수산물 납품ㆍ유통 업체임

〇 이들은 영세사업자로부터 농축수산물을 매입하면서 계산서를 과다 수취하거나, 실제 농축수산물 거래 없이 거짓 계산서를 수취하여 매입액을 부풀리는 수법으로 세금을 줄여 신고함

〇 아울러, 이들은 농어민과 직거래하는 경우 계산서, 현금영수증 등 거래증빙을 수수하지 않아도 되는 점을 악용하여 무자료 매입하고, 현금이나 차명계좌로 받은 판매대금을 신고 누락하기도 함

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(3) 외식 프랜차이즈 가맹본부

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□ 세 번째 조사대상은 가맹점에 공급하는 식자재의 매입가는 부풀려 신고하면서, 가맹비 매출 등은 신고 누락하는 프랜차이즈 가맹본부임

〇 이들 또한, 가맹점에 공급하는 식자재를 매입하면서 실제보다 과다하게 세금계산서를 수취하여 원가를 부풀리고, 가맹점과 공동 부담했던 광고비를 가맹본부가 모두 부담한 것처럼 과다하게 신고하기도 함

〇 이들 중에는, 사주 일가가 운영하는 특수관계법인을 거래 중간에 끼워 넣고 원재료를 고가에 매입하여, 특수관계법인은 이익을 취하면서도 가맹점에는 시세보다 높은 가격으로 원재료를 공급한 경우도 있었음

〇 또한, 가맹점으로부터는 가맹비와 교육비를, 지정 인테리어 업체로부터는 알선수수료를 받으면서도, 세금계산서를 발급하지 않는 수법으로 매출 누락한 사례도 있었음

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(4) 예식ㆍ장례 등 경조사 업체

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□ 마지막 조사대상은 거짓 비용과 가공인건비 등으로 소득을 줄여 신고하고, 현금 매출은 신고하지 않은 예식ㆍ장례 등 경조사 업체임

〇 이들은 외주업체로부터 예식ㆍ장례 관련 용역을 제공 받은 것처럼 꾸며 거짓으로 비용을 신고하였으며, 실제 근무한 사실이 없는 가족들에게 가공인건비를 지급하는 방법으로 경비를 과다하게 신고하여 세금을 줄이기도 함

〇 게다가 이들은, 예식장ㆍ장례식장을 이용한 혼주나 상주가 대부분 경조사 비용을 현장에서 축의금ㆍ조의금으로 지불하는 점을 악용하여, 할인을 조건으로 현금 결제를 유도하여 매출을 누락하기도 하였으며, 드레스ㆍ메이크업 협력업체와 운구차ㆍ제단 꽃장식 외주용역업체로부터 소개비를 받으면서도 해당 수입을 신고 누락한 경우도 있었음

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