부친으로부터 주택을 증여받으면서 임대차보증금반환채무를 인수한 것이 유상취득에 해당하는지 (이중교 교수)

- 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결

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객원 전문가 칼럼니스트 "이중교 교수"

연세대학교 법학전문대학원 교수

 

부친으로부터 주택을 증여받으면서 임대차보증금반환채무를 인수한 것이 유상취득에 해당하는지

이중교 교수

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[사실관계]

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1. 원고는 2022. 4. 28. 부친으로부터 서울 소재 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 증여받으면서 임대차보증금반환채무를 인수하는 내용의 부담부증여계약을 체결하였다.

2. 원고는 2022. 6. 2. 지방세법 제13조의2 제2항에 의하여 조정대상지역 내 3억원 이상의 주택 무상취득에 따른 12%의 중과세율을 적용하여 취득세 등을 신고하고, 2022. 6. 3. 이를 납부하였다.

3. 원고는 2023. 2. 3. 위 임대차보증금반환채무 부분은 유상취득세율(1%)이 적용되어야 한다고 주장하면서 이미 신고납부한 취득세 등의 차액을 환급해달라는 경정청구를 하였으나, 피고는 이를 거부하였다.

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[쟁점]

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이 사건의 쟁점은 원고가 부친으로부터 이 사건 아파트를 증여받으면서 임대차보증금반환채무를 인수한 경우 채무액 부분을 유상취득으로 볼 수 있는지 여부 및 유상취득으로 인정하기 위한 요건이다. 채무액 부분이 유상취득으로 인정되면 1%의 세율이 적용되고, 무상취득으로 인정되면 12%의 세율이 적용되는 큰 차이가 생긴다.

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[대상판결의 요지]

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수증자가 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부증여에서 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호의 ‘그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’란, 수증자가 해당 부동산 등의 취득시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다. 여기서 수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는, 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호 (다)목에 따라 취득 이전에 이미 상속세 또는 증여세를 과세받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증재산에 해당하는 때를 제외하고는, 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니된다.

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[평석]

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① 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 취득하는 경우 취득세 과세

배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 보되, 예외적으로 취득대가의 지급사실이 객관적으로 증명되면 유상취득으로 본다(지방세법 제7조 제11항). 당초 지방세법에는 상속세 및 증여세법과 달리 배우자 또는 직계존비속으로부터 취득한 부동산 등의 취득에 관한 추정규정이 없었으나, 주택의 유상취득에 대한 취득세가 무상취득보다 낮은 점을 이용하여 변칙적인 증여를 통해 취득세를 탈루하는 사례가 발생하자, 이를 방지하기 위해 2014. 1. 1. 위 지방세법 제7조 제11항을 신설하였다. 공매 등의 특수거래가 아닌 일반거래에서 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 취득한 것이 유상취득으로 인정되려면 해당 부동산 등을 취득하면서 그 대가를 지급한 사실이 다음 4가지 중 어느 하나에 의해 증명되어야 한다(지방세법 제7조 제11항 제4호).

(가) 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

(나) 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

(다) 이미 상속세 또는 증여세를 과세받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

(라) 위 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 취득하는 경우 이를 유상취득으로 보기 위해서는 해당 부동산 등의 취득을 위하여 대가를 지급한 사실만으로는 부족하고, 그에 더하여 취득자의 소득, 재산 등 대가 지급의 원천에 대한 추가적인 증명을 요구하는 것이다.

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② 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여받은 경우 취득세 과세

수증자가 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 그 채무액 부분은 부동산 등을 유상취득한 것으로 보되, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여받는 경우에는 지방세법 제7조 제11항을 적용한다(지방세법 제7조 제12항). 이 단서 규정은 2017. 12. 26. 지방세법 개정 시 신설되었는데, 그 이전에는 지방세법 제7조 제11항에서는 공매 등의 특수거래를 제외하고는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 취득하는 것을 증여로 취득한 것으로 보도록 규정한 반면, 지방세법 제7조 제12항에서는 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 그 채무액 부분을 유상취득으로 보도록 규정하여 배우자 또는 직계존비속 간 부담부증여의 경우 지방세법 제7조 제11항과 제12항 중 어느 조항을 적용해야 하는지에 대해 논란이 있었다. 예를 들어, 자녀가 부친으로부터 7억원의 근저당권이 설정된 10억원의 주택을 부담부증여로 취득하는 경우 지방세법 제7조 제11항을 적용하면 10억원에 대해 무상취득세율이 적용되나, 지방세법 제7조 제12항을 적용하면 3억원에 대해서는 무상취득세율, 7억원에 대해서는 유상취득세율이 적용되는 차이가 있다. 위 지방세법 제7조 제12항 단서규정은 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여받는 경우에도 지방세법 제7조 제11항을 적용하도록 명문화한 것이다. 따라서 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여로 취득하는 경우 채무액 부분을 유상취득으로 보기 위해서는 채무를 인수한 사실만으로는 부족하고, 그에 더하여 수증자의 소득, 재산 등 대가 지급의 원천에 대한 추가적인 증명이 필요하다.

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③ 대상판결에 대한 검토

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가. 원심판결과 대상판결의 내용 및 그에 대한 평가

원심판결은 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호에서 ‘대가의 지급’은 현실적인 금전의 교부뿐만 아니라 채무인수 등을 통한 지급도 포함하는 개념인 점, 수증자가 임차인에 대한 보증금반환채무를 인수하면서 아파트를 증여받을 경우 그 보증금반환채무는 보증금을 임차인에게 반환하는 시점까지 수증자의 채무로 남게 되는 점, 비록 수증자가 부담부증여를 받을 당시 보증금반환채무를 즉시 변제할 수 있는 자력이 없더라도, 새로운 임차인으로부터 받을 보증금으로 이를 변제할 수 있는 점 등을 고려하여 보증금 반환 시점에 채무를 변제할 자력이 있다고 인정된다면 증여자에게 그 대가를 지급한 것으로 볼 수 있다고 하여 채무액 부분을 유상취득으로 인정하였다.

이에 비해 대상판결은 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부증여에서 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호의 ‘그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우’란, 수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는 경우를 의미하는 점, 수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는 원칙적으로 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 안된다는 법리를 설시하면서 채무액 부분을 유상취득으로 인정한 원심판결을 파기하였다.

배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 매매로 취득하는 경우에는 대금의 지급이라는 행위가 개입되나, 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여로 취득하는 경우에는 따로 대금이 수수되지는 않고, 채무의 인수 자체가 대금의 지급에 해당한다. 다만 지방세법 제7조 제12항은 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여로 취득하는 경우에도 제7조 제11항을 적용하도록 규정하고 있으므로 매매로 부동산 등을 취득하는 경우나 부담부증여로 부동산 등을 취득하는 경우 모두 취득자의 소득, 재산 등 대가 지급의 원천에 대한 추가적인 증명이 요구된다. 이와 관련하여 원심판결은 인수한 채무를 변제하는 시점에 소득이나 재산을 갖추고 있으면 되고 이를 판단할 때 부담부증여의 목적물인 부동산을 포함시킬 수 있다고 판시한 반면, 대상판결은 부담부증여의 목적물인 부동산 등을 취득하는 시점에 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하고, 이를 판단할 때 부담부증여의 목적물인 부동산 자체를 제외해야 한다고 판시한 점에서 차이가 있다. 지방세법 제7조 제12항이 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여로 취득하는 경우에도 제7조 제11항을 적용하도록 규정하고 있으므로 문언해석상으로는 대상판결이 타당하다.

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나. 대상판결의 의의

대상판결은 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여로 취득하는 경우 채무액 부분을 유상취득으로 인정하기 위한 요건을 최초로 명확히 밝혔다는 점에서 의의가 있다. 그 요지는 ① 수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어야 하고, ② 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는 특별한 사정이 없는 한, 수증자 본인의 소득과 재산만을 고려해야 하며, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산을 포함시켜서는 안된다는 것이다. 다만 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 등을 부담부증여로 취득하는 경우 증여세에서는 채무의 인수사실이 객관적으로 확인되기만 하면 채무액을 증여세과세가액에서 제외하는바(상속세 및 증여세법 제47조 제3항), 증여세와 취득세 사이에 법적 취급을 달리하는 것이 입법론적으로 타당한지에 대하여는 추가적인 검토가 필요하다.

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