주택임대소득 신고 절세팁을 알려드립니다(주택임대소득 전면과세로 인한 신고 첫해)

이번 종합소득세 신고부터는 2019년 귀속 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 납세자도 신고를 해야합니다.

주택임대소득 신고시에는 주택 수를 꼼꼼히 체크하고, 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택하며, 사업자등록에 따른 세금혜택을 확인하시기 바랍니다(출처: 국세청).

 

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1. 주택임대소득 과세대상

• 주택임대소득 과세대상과 비과세 등은 아래와 같음

* 보유 주택 수는 부부 합산하여 계산

보유 주택 수	과세대상 ○	과세대상 ×
1주택	• 국외주택 월세 수입 • 기준시가 9억 원 초과 주택 월세 수입	• 국내 기준시가 9억 원 이하 주택의 월세 수입 • 모든 보증금ㆍ전세금
2주택	• 모든 월세 수입	• 모든 보증금ㆍ전세금
3주택 이상	• 모든 월세 수입 • 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금ㆍ전세금 합계 3억 원 초과하는 경우	• 소형주택의 보증금ㆍ전세금 • 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금ㆍ전세금 • 비소형주택의 보증금ㆍ전세금 합계 3억 원 이하인 경우

* (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

 

2. 주택임대 수입금액 2천만원 이하자 선택적 분리과세

• 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우, 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세(세율 6~42%)하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있음

구 분	주택임대 수입금액	필요 경비	기본 공제2)	분리과세 소득금액	산출세액	세액감면3)	분리과세 결정세액
등록임대 주택1)	월세 + 간주 임대료	60%	4백만원	수입금액 (-)필요경비 (-)기본공제	과세표준 (×)14%	단기(4년) 30% 장기(8년) 75%	산출세액 -감면세액
미등록 임대주택		50%	2백만원			-	=산출세액

1) 등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금ㆍ임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

2) 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제

3) 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 충족하여야 함

| 종합과세와 분리과세 세액계산 비교 |

구 분	종합과세 선택	분리과세 선택
		종합과세대상 소득	분리과세 주택임대소득
주택임대 수입금액	월세 + 간주임대료	해당사항 없음	월세 + 간주임대료
주택임대 필요경비
주택임대 소득금액	수입금액 - 필요경비		수입금액 (-) 필요경비 (-) 공제* * 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 4백만 원(등록)ㆍ2백만 원(미등록) 공제
종합소득 금액	주택임대 소득금액 (+) 종합과세 대상 다른 소득금액	분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액
과세표준	종합소득금액 (-) 소득공제	종합소득금액 - 소득공제
산출세액	과세표준×세율(6~42%)	과세표준×세율(6~42%)	과세표준×세율(14%)
감면공제 세액	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제ㆍ감면 * 소형주택 임대사업자 감면 포함	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제ㆍ감면 * 소형주택 임대사업자 감면 제외	소형주택 임대사업자 감면 * 단기 30%, 장기 75%
결정세액	산출세액 - 공제감면세액	산출세액 - 공제감면세액	산출세액 - 감면세액
		종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액 합산하여 신고납부

 

3. 2019년 귀속 주택임대소득 신고 절세 Tip

(1) 주택 수를 꼼꼼히 확인할 것

- 공동소유 주택은 2019년 귀속까지는 최다지분자의 소유주택으로만 계산

- 비과세1) 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 주택 수에서 제외2)되므로 주택을 임대하고 있더라도 부부합산하여 소수지분 주택만 있는 경우에는 소득세가 과세되지 않음

1) 다만, 부부합산 2주택 이상 등으로 과세대상에 해당할 경우 소수지분 주택의 임대수입도 과세대상 수입에 포함됨

2) 2020년 귀속부터는 아래 중 하나에 해당하면 소수지분자도 주택 수에 가산

① 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 6백만 원 이상

② 기준시가가 9억 원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 9억 원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단)

주택 수 계산 사례

주 택	김국세(본인)	박타인(제3자)	최삼자(제3자)
서울 ○○구 ○○동	20%	80%	-
부산 ○○구 ○○동	40%	10%	50%

⇒ 김국세는 2채의 주택을 공동소유하고 있으나, 모두 소수지분으로 과세대상 판단 시에는 주택 수에 포함되지 않음(주택 수 0채)

* 서울 주택은 박타인, 부산 주택은 최삼자 보유 주택으로 계산

※ 2020년 귀속부터는 부산 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하는 경우 김국세의 지분율이 30%를 초과하므로 김국세의 주택은 1채임

 

 

 

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