달라진 부동산 세제에 대해 자주 묻는 질문

정부가 발표한 지난 6.17 「주택시장 안정을 위한 관리방안」 및 7.10 「주택시장 안정 보완대책」으로 인해 달라진 부동산 세제와 관련하여 자주 묻는 질문들을 다음과 같이 정리하였습니다(출처: 기획재정부).

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1. 양도소득세

Q1. [종부세 및 일반] 6.17대책, 7.10대책으로 강화된 세법은 언제부터 적용되나요?

• 인상된 종합부동산세 세율 등 강화된 세법은 ’21년도 종부세 부과고지액부터 반영될 예정입니다.

• 단기보유 주택 및 조정대상지역내 다주택자에 대한 양도소득세율 인상의 경우, ‘21.6.1. 이후 양도하는 분부터 인상된 세율이 적용되며, `21.5.31.까지는 현행과 동일한 세율이 유지됩니다.

Q2. [분양권] 양도소득세제상 주택수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는 내용의 적용시기는?

• `21.1.1. 이후 새로 취득하는 분양권부터 양도소득세제상 주택수에 포함될 예정으로, 1세대 1주택자 및 조정대상지역 내 다주택자 판단에 적용되게 됩니다.

※ 위 사례의 경우 B분양권(‘17.12월 취득)은 A주택 양도시 주택수에 포함되지 않음

Q3. [분양권] 분양권 양도시 인상된 양도소득세율이 적용되는 시기는?

• ‘21.6.1. 이후 양도하는 분양권에 대해 인상된 세율*이 적용될 예정입니다. 분양권 취득시기와는 관계없이 양도일 기준으로 적용됩니다.

* 1년 미만: 70%, 1년 이상: 60%

Q4. [분양권] 1주택자가 `21.1.1.이후 분양권을 취득한 경우 일시적 2주택에 해당하는 것인지?

• 1주택자가 `21.1.1.이후 취득한 분양권은 조합원입주권과 동일하게 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다.

• 다만, 실거주를 위한 분양권 등에 대해서는 조합원입주권*과 유사하게 1세대 1주택 특례 규정을 마련할 예정입니다. (소득세법 시행령 개정사항)

* 1주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 1조합원입주권을 취득하고 그 조합원 입주권 취득일부터 3년 이내 종전 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 적용 등

 

2. 법인의 종합부동산세

Q1. 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원 이하인 법인도 종합부동산세가 부과되며, 단일 최고세율(3%, 6%)이 적용되는지?

• 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원 이하인 법인도 종합부동산세가 부과되며 3%ㆍ6%의 단일 최고세율이 적용됩니다.

* 내년도부터 법인에 대한 주택분 종부세 과세시 6억원 공제 및 세부담 상한이 적용되지 않음

• 다만, 사업의 특성을 고려하여 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되며, 이 경우 종합부동산세 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용됩니다.

* 세부담 상한도 개인과 동일하게 적용

Q2. 법인이 조정대상지역 내 기존에 보유하고 있던 주택을 6.17. 대책 발표 당일 장기일반 매입임대주택으로 등록 신청한 경우 종부세가 합산배제되는지? 장기일반 건설임대주택으로 등록할 경우에는 합산배제되는지?

• 법인이 ‘20.6.17일에 조정대상지역에 있는 주택을 임대등록 신청한 경우는 종합부동산세 합산에서 배제됩니다.

• 주택 취득시기와 관계없이 6.18일부터 법인이 조정대상지역 내 장기일반 매입임대주택을 등록 신청한 경우에는 종합부동산세가 합산배제되지 않습니다.

• 다만, 건설임대주택의 경우 법인이 6.18일 이후에 조정대상지역에서 장기일반 민간임대주택 등록하더라도 종부세 합산이 배제됩니다.

Q3. 법인이 6.17. 대책 이후 조정대상지역이 아닌 지역에서 장기일반 민간임대주택으로 등록신청한 경우 종합부동산세가 합산배제되는지?

• 조정대상지역이 아닌 지역에서 법인이 장기일반 민간임대주택으로 등록한 경우 신청 시기와 관계없이 종합부동산세가 합산배제됩니다.

• 다만, 7.10. 대책 에 따라 7월 11일 이후 장기일반 매입임대주택으로 등록한 아파트의 경우 종합부동산세가 합산배제되지 않습니다.

* 단기 임대주택의 경우 주택종류와 무관하게 ’18.4.1 이후 등록한 경우에는 합산배제되지 않음

Q4. 법인이 7.10 대책 이후에 장기일반 민간임대주택으로 등록한 경우, 추후 해당 지역이 조정대상지역으로 지정되어도 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있는지?

• 법인이 조정대상지역 지정 공고일 이전(공고일 포함)에 장기일반 민간임대주택으로 등록할 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있으며, 이후 조정대상지역으로 지정되더라도 여전히 종합부동산세 합산배제됩니다.

• 다만, 7.11일 이후 등록한 장기일반 민간임대주택 중 아파트를 임대하는 매입임대주택은 조정대상지역 지정과 무관하게 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없습니다.

 

3. 토지등 양도소득에 대한 법인세

Q1. 법인의 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대하여 예외 없이 적용되는지?

• 모든 법인에 대해 주택 양도시 추가세율이 적용되나, 사택 등 일부 주택은 추가세율 적용에서 제외됩니다.

Q2. 법인이 6.17. 이후 건설임대등록한 주택을 양도한 경우에도 양도차익에 대하여 추가세율이 적용되는지?

• 법인이 세법상 요건*을 갖춘 건설임대주택을 양도하는 경우에는 추가세율이 적용되지 않습니다.

* ① 대지면적 298m2이하 및 주택의 연면적 149m2 이하, ② 8년 이상 임대, ③임대개시일의 주택과 부속토지의 기준시가의 합계액이 6억원 이하 등

 

4. 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민특법”) 관련

Q1. ‘20.7.11. 이후 민특법상 1)폐지되는 유형으로 신규등록을 하거나 2)단기임대에서 장기임대로 변경한 경우의 세제혜택은?

• ’20.7.11 이후 폐지되는 유형*으로 신규 임대등록을 신청하거나 단기에서 장기임대로 변경신고한 경우에는 세제혜택이 인정되지 않습니다.

* 4년 단기임대주택, 8년 장기일반 매입임대주택 중 아파트

• 단기임대에서 장기임대로의 변경은 폐지되는 유형뿐만 아니라 모든 유형(공공지원 포함)의 임대주택에 대해 적용됩니다.

• ‘20.7.10일에 임대등록을 신청하거나 변경신고한 경우는 세제혜택을 받을 수 있습니다.

Q2. 폐지되는 유형의 임대주택으로서 재건축으로 인해 등록 말소되는 경우도 세제혜택을 받을 수 있는지?

• 임대주택의 임대기간 중 세제혜택*은 받을 수 있습니다.

* 거주주택 비과세, 임대주택 종합부동산세 합산배제, 임대소득에 대한 법인세ㆍ소득세 감면

• 이 경우 재건축 이후 임대주택 재등록 및 임대기간 합산이 불가능하여 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 추징하지 않습니다.

Q3. [종부세] 민특법상 의무임대기간이 종료되어 자동 말소된 경우 종부세법상 의무임대기간을 충족하지 못하여도 기존에 경감받은 세액이 추징되지 않는지?

• ’20.7.11 이후 폐지되는 유형*은 민특법상 의무임대기간 도과시 자동으로 말소되는데, 해당 시점에서 종합부동산세법상 임대주택의 의무임대기간을 충족하지 않더라도 기존에 경감받은 세액을 추징하지는 않습니다.

* 4년 단기임대주택, 8년 장기일반 매입임대주택 중 아파트

※ ’20.7.11 이후 폐지되는 유형은 민특법상 신청에 의한 ‘자진 말소’도 가능한데, 이 경우에도 종부세법상 의무임대기간을 충족하지 않아도 미추징

Q4. [종부세] 임대주택 등록 말소로 인하여 내년도부터 종부세가 부과되는 경우 세부담 상한은 어떻게 적용되는지?

• 세부담 상한은 직전 연도에 실제 납부한 세액을 고려하지 않고, 해당 연도의 종부세 부과대상이 되는 주택을 기준으로 산정됩니다.

• 즉, 임대등록 말소로 인하여 내년도부터 종부세가 부과되는 주택은 직전연도 세법을 적용하여 산출한 전년도 종부세ㆍ재산세 세액을 기준으로 세부담의 상한이 산정*되는 것입니다.

* 신축ㆍ증축 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 주택에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에도 직전연도에 해당 주택이 존재하는 것으로 보고 세부담 상한 적용

• 참고로, 법인에 대하여는 내년도부터 주택분 종부세 부과시 세부담 상한을 적용하지 않습니다.

Q5. [종부세] 재건축 등으로 주택이 멸실되어 임대주택 등록이 말소된 경우 기존에 적용받은 종부세 합산배제는 추징되는지?

• 재건축ㆍ재개발 등으로 주택이 멸실된 경우 재건축ㆍ재개발 이후 새롭게 취득한 주택을 임대등록하면 멸실 이전 임대기간이 합산되어 추징되지 않습니다.

• 새로 취득한 주택이 아파트이므로 임대 등록할 수 없는 경우에도 이전에 경감 받은 세액은 추징되지 않습니다.

Q6. [양도소득세] 민특법 개정에 따른 후속조치 적용(자동ㆍ자진말소)을 위한 의무임대기간을 계산할 때, 임대의무기간의 기준은?

• 민간임대주택에 관한 특별법상 의무임대기간을 따르게 됩니다. 즉, 민특법상 의무임대기간 도과(자동말소) 또는 의무임대기간의 1/2이상* 임대 후 등록말소(자진말소)한 경우 후속조치의 적용대상이 됩니다.

* 단기임대주택(4년)의 경우 2년, 장기일반 임대주택(8년)의 경우 4년

• 이 경우 의무임대기간 세부 계산도 민특법에 따릅니다.

Q7. [양도소득세] 임대등록이 말소되어 세법상 임대기간을 채우지 못한 경우에 소득세법상 임대주택 혜택*을 받을 수 있는지?

* 임대주택 양도세시 양도세율 중과배제, 1거주주택 비과세

① 중과세율 배제

• 민특법상 자진ㆍ자동말소의 경우 세법상 임대기간(5ㆍ8년)을 채우지 못한 경우에도 혜택이 인정됩니다.

• 민특법상 의무임대기간의 1/2이상 임대하고 자진말소하거나, 민특법상 의무임대기간 도과 후 자동말소된 경우 적용되며, 자진말소의 경우 말소 이후 1년 이내 양도시 중과세율 적용에서 배제됩니다.

② 거주주택 비과세

• 이미 받은 거주주택 비과세는 추징하지 않고, 등록말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도할 경우 비과세가 인정됩니다.

• 민특법상 의무임대기간의 1/2이상 임대하고 자진말소하거나, 민특법상 의무임대기간 도과 후 자동말소된 경우 적용됩니다.

※ 위 사례의 경우 A주택에 대한 거주주택 비과세 혜택 가능

- 1) B오피스텔이 민특법상 의무임대기간(4년)을 충족하고 등록말소, 2) 임대등록 말소 후 5년 내에 A주택을 양도한 경우로서 세법상 임대기간요건(5년) 미충족에도 불구하고 인정

Q8. [양도소득세] 재건축 등이 이루어지는 임대주택의 경우, 거주주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 언제까지 양도해야 하는지?

• 해당 임대주택에 대한 시ㆍ군ㆍ구청의 등록말소시까지 가능합니다. 또한, 재건축 등 추진절차상 등록말소전 거주자 퇴거에 따른 공실이 발생한 경우에도 거주주택 양도시 비과세가 가능합니다.

Q9. [양도소득세] 임대주택에 대한 중과세율 적용을 배제받기 위해서는 언제까지 양도해야 하는지?

• 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우 중과가 배제됩니다.

• 자동말소의 경우 임대주택 양도에 대한 별도의 기한은 없습니다.

Q10. [양도소득세] 등록말소에 따른 양도세 중과세율 적용 배제시 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는지?

• 양도소득세 중과세율 적용이 배제되는 경우 기본적으로 최대 30% 장기보유특별공제가 가능하며, 8년 장기일반 매입임대주택 중 아파트는 자동말소시 조특법상 과세특례 요건을 충족한 경우 50% 장기보유특별공제가 가능합니다.

Q11. [양도소득세] 임대주택에 대한 장기보유특별공제 50%를 적용받기 위해서는 언제까지 양도해야 하는지?

• 8년의 임대기간 요건 충족 이후에는 임대주택 양도에 대한 별도의 기한은 없습니다.

Q12. [양도소득세] 단기임대주택을 장기로 전환할 때 1/2기간만 인정받은 경우에도 조특법상 장기보유특별공제 50% 특례를 적용받을 수 있는지?

• 민특법상 의무임대기간(8년)을 충족하여 자동 말소되는 경우에는 조특법상 장기보유특별공제 특례(공제율 50%)를 적용합니다. 실제 임대개시일과 사업자 등록일이 차이가 나거나, 3개월 이상 공실이 발생한 경우에도 자동말소시 특례 적용이 가능합니다.

Q13. [양도소득세] 1호의 주택을 공동명의로 임대등록한 경우 조특법상 장기보유특별공제 50% 특례를 적용받을 수 있는지?

• 공동 임대사업자의 경우, 개별 사업자가 “1호 미만”의 주택을 임대하더라도 조특법상 요건을 충족하면 조특법상 장기보유특별공제 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

 

 

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