[금주의 주제어] 토지등 양도소득에 대한 법인세

법인이 보유한 비사업용 토지 또는 법령에서 정하는 주택(부수토지 포함)을 양도하는 경우에는 해당 부동산의 양도소득에 대하여 각사업연도소득에 대한 법인세 외에 추가로 법인세를 납부하여야 합니다.

한편, 올해부터는 주택에 대한 추가 법인세율이 10%에서 20%로 인상되고, 과세대상에 입주권 및 분양권이 추가됩니다.

이번 주에는 토지등 양도소득에 대한 법인세 추가과세에 대해 알아보도록 하겠습니다. (출처: 국세청)

 

 

1. 개 요

• 토지 등 양도소득에 대한 법인세란 법인의 부동산 투기를 막기 위해서 토지, 건물 등을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여 각 사업연도 소득에 대한 법인세에 추가하여 과세하는 법인세를 의미한다.

 

2. 법인세 계산 구조

토지 등 양도소득에 대한 법인세 ＝ (양도가액－양도당시의 세무상 장부가액*)×세율

* 비영리 내국법인이 1990년 12월 31일 이전에 취득한 토지등 양도소득은 양도금액에서 장부가액과 1991년 1월 1일 현재 「상속세 및 증여세법」 에 따라 평가한 가액 중 큰 가액을 뺀 금액으로 할 수 있음

• 2 이상의 토지 등을 양도하는 경우에 양도한 자산별로 양도소득을 합산한 금액으로 하며, 양도한 자산 중 양도차손이 있는 토지 등의 경우 다음 자산의 양도소득에서 순차로 차감하여 토지 등 양도소득을 계산한다.

- 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득

- 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득

 

3. 적용세율

과세대상자산	세율
	2009.3.16.∼2012.12.31. 양도 자산	2013.1.1.∼2013.12.31. 양도 자산	2014.1.1. 이후 양도 자산
(1) 투기지역에 있는 부동산 ㆍ지정지역에 있는 주택 ㆍ지정지역에 있는 비사업용 토지 ㆍ지가급등지역에 있는 부동산	10%	30% (미등기 40%)	10% (미등기 40%)
(2) 투기지역 외의 주택	-
(3) 투기지역 외의 비사업용 토지	-

* 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 양도 및 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 (2)주택 또는 (3)비사업용 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 법인세 추가과세를 적용하지 않음

* 舊 법인세법§25①(1)에 따른 중소기업이 (2)주택 또는 (3)비사업용 토지(미등기 토지등은 제외)를 2015년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 법인세 추가과세를 적용하지 않음

* 하나의 자산이 둘 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세율을 적용

※ 2021년 양도분부터 법인의 주택 양도차익에 대해 기본세율(10%~25%)에 추가하여 적용하는 세율을 10% → 20%로 인상하고, 적용대상에 주택을 취득하기 위한 권리(입주권, 분양권)를 추가함

 

4. 과세대상

가. 주 택

• 법령§92의2②에서 정하는 주택(부수되는 토지 포함) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(단, 읍 또는 면에 있으면서 법령§92의10에서 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외)

* 과세대상 확대(’21년 양도분부터 적용):주택을 취득하기 위한 권리(입주권, 분양권)

※ 법령§92의2②에서 정하는 주택

국내에 소재하는 주택으로서 다음에 해당하지 아니하는 주택을 의미함

1.해당 법인이 임대하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공 매입임대주택으로서 법령§92의2②(1)의 요건을 모두 갖춘 주택

2.해당 법인이 임대하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공 건설임대주택으로서 법령§92의2②(1의2)의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

3.「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사 또는 「간접투자 자산 운용업법」 제27조제3호에 따른 부동산간접투자기구가 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의 3에 따른 공공매입임대 주택으로서 법령§92의2② (1의3)의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우 그 주택

4.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 법령 §92의2 ②(1의4)의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 법인은 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 사업연도 과세표준신고 시 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 함

5.법령§92의2②(1의5)의 요건을 모두 갖춘 「부동산투자회사법」 제2조 제1호 다목에 따른 기업구조조정부동산투자회사 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조 제2호에 따른 부동산집합투자기구(이하 이 항에서 "기업구조조정부동산투자회사등"이라 한다)가 2010년 2월 11일까지 직접 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)을 하는 미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

6.위 5, 아래 8 또는 10에 따라 기업구조조정부동산투자회사등이 미분양주택을 취득할 당시 매입약정을 체결한 자가 그 매입약정에 따라 미분양주택(아래 8의 경우에는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택만 해당)을 취득한 경우로서 그 취득일부터 3년 이내인 주택

7. 법령§92의2②(1의7)의 요건을 모두 갖춘 신탁계약에 따른 신탁재산으로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자(이하 이 호에서 "신탁업자"라 한다)가 2010년 2월 11일까지 직접 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)을 하는 미분양주택

8.법령§92의2②(1의8)의 요건을 모두 갖춘 기업구조조정부동산투자 회사등이 2011년 4월 30일까지 직접 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택

9. 법령§92의2②(1의9)의 요건을 모두 갖춘 신탁계약에 따른 신탁재산으로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자(이하 이 호에서 "신탁업자"라 한다)가 2011년 4월 30일까지 직접 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택

10.법령§92의2②(1의10)의 요건을 모두 갖춘 기업구조조정부동산투자회사등이 2014년 12월 31일까지 직접 취득(2014년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 미분양주택

11.법령§92의2②(1의11)의 요건을 모두 갖춘 신탁계약에 따른 신탁재산으로 「자본 시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자(이하 이 호에서 "신탁업자"라 한다)가 2012년 12월 31일까지 직접 취득(2012년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하는 미분양주택(「주택도시기금법」에 따른 주택 도시보증 공사가 분양보증을 하여 준공하는 주택만 해당한다)

12.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원 민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 으로서 법령 §92의2②(1의12)의 요건을 모두 갖춘 주택(’18.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용)

13.「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택 등으로서 법령 §92의2②(1의13)의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택(’18.4.1. 이후 양도하는 분부터 적용)

14.주주등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택

15.저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택

16. 그 밖에 부득이한 사유로 보유하고 있는 주택으로서 기획재정부령으로 정하는 주택

나. 비사업용 토지

• 토지를 소유하는 기간 중 법령§92의3에서 정하는 기간 동안 다음의 어느 하나에 해당하는 토지를 의미

- 단, 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 법령§92의11에서 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 제외함

① 논밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것

• 농업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지

• 특별시, 광역시(광역시에 있는 군 지역은 제외), 특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외), 특별자치도(제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외) 및 시 지역(도농 복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역은 제외) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외)에 있는 농지

② 임야(다만, 다음 중 어느 하나에 해당하는 것은 제외：법령§92의6 참조)

• 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림ㆍ시험림, 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야

• 임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 독림가(篤林家)인 법인이 소유하는 임야

• 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야

③ 다음의 어느 하나에 해당하는 목장용지다만, 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 법령§92의7②에서 정하는 것은 제외

• 축산업을 주된 사업으로 하는 법인이 소유하는 목장용지로서 법령§92의7④에서 정하는 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 및 시 지역의 도시지역(법령§92의7⑤에서 정하는 지역은 제외)에 있는 목장용지(도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 경우는 제외)

• 축산업을 주된 사업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 목장용지

④ 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음을 제외한 토지

• 지방세법이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

• 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

• 토지의 이용상황, 관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 법령§92의 8①에서 정하는 것

⑤ 지방세법§106②에 따른 주택 부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 법령§92의9에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

⑥ 별장의 부속토지. 다만, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 봄

⑦ 그 밖에 위에서 규정된 토지와 유사한 토지로서 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지

 

5. 비과세 대상

• 다음의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 토지등 양도소득에 대한 법인세를 과세하지 아니한다(단, 미등기 토지등은 제외).

- 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득

- 법인이 직접 경작하던 농지로서 법령§92의2③에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득

- 「도시 및 주거환경정비법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 법령§92의2④에서 정하는 사유로 발생하는 소득

예규

▶ 토지수용 후 잔여토지의 비사업용토지 해당 여부 내국법인이 상가 등을 신축할 목적으로 취득한 토지의 일부가 철도부지로 수용된 경우 남은 부분의 토지가 사업에 사용이 불가능하다는 사유는 「법인세법」 제55조의2제3항 및 같은 법 시행령 제92조의11 규정이 적용되지 아니하는 것임(사전-2017-법령해석 법인-0091, 2017.8.10.) ▶ 인적분할로 분할신설법인에게 승계되는 건설임대주택의 임대기간 계산방법 「법인세법 시행령」 제92조의2 제2항제1호의2 나목의 5년 이상 임대 요건을 판단함에 있어 인적분할로 임대주택을 분할신설법인이 승계하여 주택 임대사업을 계속 영위하는 경우 분할법인의 임대기간을 포함하여 계산하는 것임(법인세과-1334, 2009.11.30.) ▶ 토지 등 양도소득 계산시 양도비용이 장부가액에 포함되는지 「법인세법」 제55조의 2 제6항에 의한 토지 등 양도소득을 계산함에 있어 부동산 매매업을 영위하는 법인이 토지를 양도하면서 지출하는 비용(계약서 작성비용, 수수료, 텔레마케터 인건비 등)이 양도금액에서 차감되지 않는 것임(법인세과-1035, 2009.9.23.) ▶ 사용이 제한된 토지를 취득한 경우 비사업용 토지 해당 여부 법인이 이미 법령의 규정으로 인하여 사용이 제한되어 있는 토지를 취득한 경우에는 법인세법 제55조의2제3항의 규정이 적용되지 않는 것이나, 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로서 같은 법 시행령 제92조의3 규정에 의한 기간 동안 지방세법 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세 되거나 면제되는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우 지방세가 비과세 되는 면적에 한해 이를 적용하는 것임 (법인세과-3380, 2008.11.14.)

 

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