일시적 1세대 2주택의 양도세 비과세 사례

일시적 1세대 2주택 등 양도소득세 비과세 사례들을 알려드립니다.

 

 

1. 장기저당담보주택의 양도와 동거봉양으로 세대를 합친 경우 어떻게 하면 비과세특례를 적용받나요?

선진고령화 사회가 도래됨에 따라 정기적인 소득이 없는 노령자의 보유주택을 담보로 연금식 대출을 통해 노후 생활자금을 안정적으로 확보할 수 있도록 지원하기 위하여 장기저당담보주택을 양도하는 경우에는 거주기간의 제한없이 1세대 1주택 비과세특례를 적용받을 수 있다. 다만, 장기저당담보주택을 계약 기간만료 이전에 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

장기저당담보주택이란?

장기저당담보주택이란, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음의 요건을 모두 갖춘 장기저당담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택을 말한다(소득세법 시행령 §155의2①).

① 계약체결일 현재 주택을 담보로 제공한 가입자가 60세 이상일 것

② 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기 시까지 매월ㆍ매분기별로 대출금을 수령하는 조건일 것

③ 만기에 당해 주택을 처분하여 일시상환하는 계약조건일 것

직계존속(장기저당담보주택 소유)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우 어떻게 하면 비과세를 적용받나요?

1세대 1주택자가 장기저당담보주택을 소유하고 있는 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 2주택을 소유하게 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용하며, 장기저당담보주택은 거주기간의 제한을 받지 아니한다(소득세법 시행령 §155의2②).

이 경우 1세대가 장기저당담보주택을 장기저당담보 계약기간(10년 이상)만료 이전에 양도하는 경우에는 장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례 규정을 적용하지 아니하므로 장기저당담보주택과 다른 주택 중 어느 것을 양도할 것인지 검토해야 한다.

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2. 다른 곳으로 이사하기 위해 일시적 1세대 2주택인 경우 어떻게 하면 비과세특례를 적용받나요?

1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전 주택)을 양도하기 전에 다른 곳으로 이사하기 위해 다른 주택(새로운 주택)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대 1주택 비과세특례를 적용한다(소득세법 시행령 §155①).

① 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것

② 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 새로운 주택을 취득하고, 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

③ 조정대상지역 내 종전 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전 주택의 양도요건을 모두 충족할 것

※ 1세대 1주택 비과세 요건 ① 1세대가 양도 ② 양도일 현재 국내에 1주택 보유 ③ 보유기간이 2년 이상(조정대상지역 내 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주) ④ 미등기 양도주택이 아닐 것 ⑤ 고가주택이 아닐 것 ⑥ 매매계약서상 거래가액이 허위가 아닐 것 등

2개의 주택을 동시에 양도하는 경우 비과세특례는 어떻게 적용하나요?

1거주자가 1년 이상 보유한 주택을 동시에 양도한 경우, 어느 주택을 1세대 1주택의 비과세 적용을 받는 주택으로 볼 것인지는 납세자가 선택한 순서에 따라 양도한 것으로 본다(소득세법 시행령 §154⑨).

동일세대원 간에 양도하는 경우 비과세특례를 적용받을 수 있나요?

1동일세대원 간에 양도하는 경우에는 일시적 2주택의 비과세특례규정을 적용할 수 없다(재산-814, 2019.5.10.). 이는 일시적 2주택의 비과세특례규정이 종전 주택을 양도한 후에 1세대가 1주택을 소유할 것을 요건으로 하고 있기 때문이다.

고가주택을 소유한 자가 다른 곳으로 이사하기 위해 일시 2주택이 된 경우 비과세특례는 어떻게 적용하나요?

11세대 1주택(취득 후 1년 이상)인 고가주택을 소유한 자가 다른 곳으로 이사하기 위해 새로운 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 고가주택(종전 주택)을 양도하는 때에는 일시적 2주택 비과세특례규정을 적용할 수 있으며 9억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세된다.

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3. 상속으로 일시적 1세대 2주택인 경우 어떻게 하면 비과세특례를 적용받나요?

상속주택에 대한 과세 여부는 피상속인과 상속인이 별도세대원인지 를 확인하고 비과세특례 적용을 판단하여야 한다.

1주택을 소유한 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행완료 후 취득한 신축 주택을 포함)과 그 밖의 주택(일반주택 : 상속개시 당시 상속인의 1세대 1주택을 말함)을 국내에 각각 1개씩 소유하게 되어 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우, 먼저 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 비과세특례를 적용한다(소득세법 시행령 §155②).

일반분양권 상속의 경우 조합원입주권과 동일하게 비과세특례를 적용한다.

그러나 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 비과세특례를 적용받을 수 없으며, 상속받은 주택을 먼저 양도하면 양도소득세가 과세된다.

※ 참고 ① 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속받아 일시 2주택이 된 경우 상속받은 주택은 일반주택의 1세대 1주택의 비과세 여부를 판정할 때 주택의 수에 포함하지 않는다. ② 상속받은 주택에 대하여 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 계산한다. ③ 세율적용 시 보유기간은 피상속인의 취득일부터 계산한다.

피상속인이 2주택 이상 소유한 경우 어느 것을 상속주택으로 보고 비과세특례를 적용받나요?

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1주택을 상속주택으로 본다(소득세법 시행령 §155②).

① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택

② 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택

③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

④ 기준시가가 가장 높은 1주택 등

공동상속 조합원입주권의 소유자는 어떻게 판단 하나요?

공동상속 조합원입주권의 소유자는 다음의 순서로 한다.

① 상속지분이 가장 큰 상속인

② 당해 조합원입주권은 관리처분계획인가일 등 현재 해당 주택에 거주하였던 자

③ 최연장자

상속으로 여러사람이 공동소유하게 되어 일시적 2주택이 된 경우 비과세특례는 어떻게 적용받나요?

상속으로 인하여 여러사람이 공동으로 소유하는 1주택을 소유하게 된 경우에는 상속지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보며, 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 본다.

만일 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상은 다음의 순서로 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

① 해당 주택에 거주하는 자

② 최연장자

공동으로 주택을 상속받은 이후 소유지분이 가장 크지 아니한 상속인이 다른 상속인의 소유지분을 추가로 취득하여 공동으로 상속받은 주택을 단독으로 소유한 경우 해당 주택은 비과세특례규정이 적용되는 공동상속주택으로 보지 아니한다(소득세법 집행기준 89-155-14).

동일세대원으로부터 상속받은 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 없다.

1세대 1주택의 동일세대원은 세대 단위로 판정하는 것이므로 동일세대원으로부터 상속받은 경우에는 사망 전ㆍ후로 변동이 없으므로 비과세특례를 적용받을 수 없다(국세심판원 2007중4070, 2007.12.31.).

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[질의]	상속받은 주택을 배우자에게 증여하고 그 밖의 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되나요?
[답변]	상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하다가 상속받은 주택을 배우자에게 증여하고 그 밖의 주택을 양도하는 경우 배우자에게 증여한 주택은 상속주택의 비과세특례 규정을 적용받을 수 없습니다(서면부동산-1363, 2015.9.21.).

[질의]	대체취득으로 1세대 2주택이 된 상태에서 상속으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 비과세는 어떻게 적용하나요?
[답변]	1세대 1주택을 소유한 1세대자가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 새로운 주택을 취득하여 일시적 2주택을 소유하고 있던 중 상속(혼인 또는 직계존비속을 봉양하기 위하여 합친 경우 포함)으로 1세대 3주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 비과세특례를 적용합니다(소득세법 기본통칙 89-155…2①).

[질의]	상속주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 비과세특례규정이 적용되나요?
[답변]	상속받은 주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축한 경우 그 신축주택은 상속받은 주택의 연장으로 보아 비과세특례를 적용합니다.

 

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