서울 전역 등 토허제 지정하고 부동산 금융규제 대폭 강화

- 10.15 「주택시장 안정화 대책」 발표

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규제지역 및 토지거래허가구역을 서울 전역 및 경기 12개 지역으로 확대 지정하고, 수도권ㆍ규제지역 내 15억 초과 주택에 대한 주담대 한도 제한을 강화하는(6→2~4억원) 한편, 부동산 거래 감독기구 설치 등 부동산 불법행위에 대한 범부처 대응역량를 강화할 예정입니다.

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청은 10.15일(수) 07:00 정부서울청사에서 「부동산 관계장관회의」를 개최하여 「주택시장 안정화 대책」을 논의하였습니다.

(출처: 국토교통부ㆍ기획재정부)

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1. 최근 주택시장 불안이 확산되고 있는 주요 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역 지정

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- 조정대상지역 및 투기과열지구는 기존에 지정되어 있는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구에 대해 지정을 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역*은 신규 지정한다.

* 과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

- 토지거래허가구역도 투기과열지구와 동일한 지역(서울 전역 및 경기도 12개 지역)에 소재한 “아파트” 및 “동일 단지 내 아파트가 1개동(棟) 이상 포함된 연립ㆍ다세대주택”을 대상으로 신규 지정한다.

- 최근 주택가격 및 지가 상승률 수준과 거래 동향 등을 종합 고려할 때 주택시장 과열이 발생하고 있거나, 주변 지역으로 과열이 확산될 우려가 있는 지역을 중심으로 지정한다.

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2. 글로벌 금리 인하 기조와 풍부한 유동성이 서울 등 주요 지역 부동산 시장으로 과도하게 유입되는 일이 없도록 부동산 금융규제 대폭 강화

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- 수도권ㆍ규제지역의 ①시가 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, ②시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, ③시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출한도를 차등 적용한다.

- 수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정한다.

- 1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권ㆍ규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영한다.

- 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 시행시기를 당초 예정된 ’26.4월보다 앞당겨 ’26.1월부터 조기 시행한다.

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3. 생산적 부문으로의 자금유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합 고려하여 부동산 세제 합리화 방안 마련

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- 구체적인 세제 개편의 방향이나 시기, 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안하여 종합 검토해나갈 계획이며,

- 세제 개편 관련 연구용역과 관계부처 TF 논의 등을 통해 보유세ㆍ거래세 조정 및 특정지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 검토한다.

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4. 부동산 거래 불법행위와 투기수요 유입을 근절하여 공정하고 투명한 부동산 시장 거래질서를 확립하기 위해 범정부 대응체계 강화

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- 국토부는 허위 신고가(新高價) 거래 후 해제하는 수법의 가격띄우기를 근절하기 위해 기획조사를 실시하고 신고센터를 운영하는 한편, 혐의 발견시 수사의뢰 등을 통해 엄정 조치할 계획이다.

- 금융위는 사업자대출의 용도외 유용 실태에 대해 전수조사를 실시하여 대출 규제 우회사례에 대해 점검 및 관리 감독을 강화할 예정이며,

- 국세청은 초고가주택(30억원 이상) 취득거래 및 고가 아파트 증여거래를 전수 검증하고, 시세조작 중개업소 등도 집중 점검하는 한편, 정보수집반 가동 및 「부동산탈세 신고센터」 설치를 통해 탈세에 신속 대응할 계획이다.

- 국세청 7개 지방청에 정보수집반을 가동하여 주택시장 과열지역의 탈세정보를 수집하고, 「부동산 탈세 신고센터」를 설치ㆍ운영하여 부동산 탈세에 신속 대응해나갈 계획이다.

- 경찰청도 국가수사본부 주관으로 전국 경찰 841명을 편성하여 「부동산 범죄 특별단속」에 착수할 계획이며, 집값 띄우기, 부정청약, 재건축ㆍ재개발 비리 등 부동산 관련 범죄에 대해 중점 단속해나갈 예정이다.

- 부동산 시장을 교란하고 민생에 위해를 가하는 부동산 불법행위 근절을 위해 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독기구를 설치하고 산하에 수사조직도 운영하여 불법행위를 직접 조사ㆍ수사해나갈 계획이다.

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5. 현 정부 ’26~’30년 수도권 135만호 주택 공급을 차질없이 달성하기 위해 「9.7 주택공급 확대방안」의 후속조치 이행

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○ 민간 정비사업 절차ㆍ사업성 개선을 위한 도시정비법 개정안(9.30일 발의) 등 공급대책 후속법률 제ㆍ개정안 20여건의 발의를 조속히 마무리하고 연내 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협의한다.

○ 관계부처와 지자체, LH와 SH, GH 등이 참여하는 「주택공급점검 TF」(팀장: 국토부 제1차관)를 정례적으로 개최(격주)하고, 공급 과제별로 진행상황 점검, 현장방문 등을 통해 애로요인을 해소하고 속도제고 방안을 강구해나갈 계획이다.

○ 9.7대책 후속조치들도 다음과 같이 모두 연내 추진할 계획이다.

- 노후청사ㆍ국공유지 등을 활용한 주택공급 방안을 마련하고 주요 후보지도 함께 발표할 예정이며, LH 개혁방안을 통해 LH 직접 시행 방안 등에 대한 구체적인 공급 방향을 확정짓는다.

- 서울 우수입지에 위치한 노후 영구임대주택을 분양ㆍ임대가 혼합된 2.3만호로 재건축하기 위한 주요 단지별 사업계획안도 마련할 계획이다.

- 도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축매입임대 7천호에 대한 모집공고를 연내 마무리할 예정이며, 서울 성대 야구장, 위례업무용지는 공공기관 예타를 면제하여 부지 매입 절차를 진행하고, 한국교육개발원도 공공주택 지구지정 절차에 착수하는 등 서울 4천호 공급을 차질없이 추진한다.

- 수도권 공공택지 내 ’25년 분양 물량 2.2만호 중 기 분양한 1.65만호를 제외한 잔여 물량 5천호를 연내 분양할 계획이며, ’26년 수도권 공공택지 내 분양될 주택 2.7만호 중 일부에 대해서도 구체적인 단지와 물량 계획에 대해 연내 발표할 예정이다.

- 수도권 신규택지 3만호의 입지 등 발표를 검토하는 한편, 수도권 공공지원 민간임대 주택을 ’26년에 6천호, ’27년에 4천호 착공하기 위해 기금출자 심사 및 신규 공모에 착수한다.

- 서리풀지구(2만호)와 과천 과천지구(1만호) 등 서울 강남권에 인접한 우수입지의 공공택지도 주민보상과 부지조성 속도를 대폭 높여 착공을 최대한 앞당길 예정이며,

- 특히 서리풀지구는 내년 6월로 예정된 지구지정 계획을 단축하여 3월말 경 조기 지정을 추진하고, 국회 상임위를 통과한 보상 조기화 법률이 개정되는 대로 연내 보상조사를 착수*하여 ’29년 분양 목표를 차질없이 이행한다.

* 통상 지구지정 후 착수하므로 3개월 이상 조기 착수

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[참고1] 규제지역 지정 현황

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[참고2] 규제지역 지정기준 및 주요 효과

□ 지정 기준

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□ 주요 지정효과

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[참고3] 주요 FAQ

1. 규제지역 내 전매제한은 누구에게 언제부터 적용되는지?

□ 규제지역 지정 공고일부터 즉시 전매제한이 적용되나, 지정일 당시 분양권 기 소유자(당첨자 및 분양권 매수자)는 1회에 한해 전매 허용

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2. 규제지역 지정에 따른 청약 규제의 적용대상ㆍ시기는?

□ 규제지역 지정 시 청약통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨에 대한 자격요건이 강화되며, 가점제 적용 비율이 확대되고, 청약 당첨 시 일정 기간 재당첨이 제한되는 등 제약이 발생함

○ 규제지역 지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터 규제가 적용됨

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3. 규제지역 지정이 되면 정비사업이 받는 규제는 어떤 것들이 있고, 어떻게 적용되는 것인지?

□ 도시정비법 상 규제지역 관련 규제는 조합원 지위양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택수 제한 등의 규정이 적용됨

○ 규제지역 지정공고일 당시 조합설립 인가된 재건축 구역 및 관리처분계획 인가된 재개발 구역 부터는 조합원 지위양도가 불가

* 매매거래 자체는 가능하나 양수인은 조합원 지위를 취득할 수 없고, 현금청산 대상이 됨

○ 지정일부터 분양 대상자로 선정된 조합원 및 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구에 위치한 타 정비사업에서 조합원 분양 신청 불가

○ 지정일부터 최초로 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 주택 공급수가 1주택으로 제한됨(1+1은 예외*)

* 종전자산의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 2주택(1+1)까지 공급 가능하며,+1주택은 전용 60㎡ 이하로 하며 이전고시 후 3년간 전매제한 적용

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4. 토지거래허가구역 지정에 따라 언제부터 허가받을 의무가 생기는 것인지?

□ 이번 토지거래허가구역 지정 효력은 「부동산거래신고법」 제10조*에 따라 지정 공고한 날부터 5일 후인 10.20일부터 발생함

* 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 효력이 발생한다.

□ 이에 따라 토지거래허가구역 내 아파트 등 거래를 하고자 하는 자에게 계약 체결 전에 허가를 받을 의무가 부과되므로,

○ 10.20일 전에 계약을 체결한 자는 허가받을 의무가 부과되지 않으며 그에 따른 실거주 의무 또한 부과되지 않음

○ 10.20일 이후(20일 포함)에 계약 체결을 하고자 하는 자는 계약 체결 전에 허가관청으로부터 허가를 받아야 유효한 계약을 체결할 수 있음

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5. 규제지역 지정에 따른 세제 규정은 언제부터 적용되는지?

□ (취득세) 공고일(16일)부터 취득하는 건에 대해 취득세 중과가 적용되며, 공고일 전일까지(15일까지) 매매계약을 체결하고 계약금 등을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 취득세 중과가 적용되지 않음

※ (기본세율)1~3%, (조정2주택ㆍ비조정3주택) 8%, (조정3주택ㆍ비조정4주택 이상 및 법인) 12%

□ (양도세) 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과* 및 장특공제** 배제의 경우 ‘26.5월까지 유예 중이므로 해당 없음

* (기본세율) 6~45%, (조정대상지역 중과유예중) 2주택자 +20%p, 3주택자 +30%p

** 장기보유특별공제: 보유ㆍ거주기간별 최대 30% 공제

○ 1세대1주택 양도세 비과세*를 위한 2년 거주의무는 공고일(16일)부터 적용

* 1세대1주택 양도세 비과세: (비규제) 2년 보유 의무 → (조정대상) 2년 보유&거주 의무

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