임대용 건물의 출입문 교체 공사 비용 및 분리 공사 비용이 수익적 지출에 해당하는지 자본적 지출에 해당하는지

노후된 기존시설의 원상을 회복하거나 능률 유지를 위하여 지출하는 경우에 해당하는 경우 수익적 지출에 해당하는 것임

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【문서번호】서면소득-1655, 2026.05.28

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【질의】

(사실관계)

o 질의인은 비주거용 건물(상가)을 아래와 같이 공사함.

- 1층 출입문 교체 공사 : 기능의 향상은 없음

(공급가액 : 5,330천원)

- 1층 기존 1호를 3호로 분리공사 : 철거가 용이한 칸막이로 추후 세입자 상황에 따라 통합 또는 유지 예정(전기 분전함을 세 개로 나누어 전기공사함)

(칸막이 공급가액 :1,300천원, 전기분리공사 공급가액 : 2,500천원)

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(질의내용)

o 임대용 건물의 출입문 교체 공사 비용 및 분리 공사 비용이 수익적 지출에 해당하는지 자본적 지출에 해당하는지

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【회신】

귀 질의의 경우, 임대용 건물의 출입문 공사비 및 호실을 구분하는 분리공사비는 노후된 기존시설의 원상을 회복하거나 능률 유지를 위하여 지출하는 경우에 해당하여 수익적 지출에 해당하는 것임.

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다만, 해당 공사로 인하여 해당 건물의 내용연수를 연장시키거나 자산가치를 현실적으로 증가시키는 경우에는 당해 비용을 자본적 지출로 보는 것이며,귀 질의의 공사가 이에 해당하는지 여부는 그 공사내용 등에 따라 사실판단할 사항임.

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【관련법령】

○ 소득세법 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

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○ 소득세법 시행령 제55조【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

7. 사업용 자산에 대한 비용

가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

나. 관리비와 유지비

다. 사업용 자산에 대한 임차료

라. 사업용 자산의 손해보험료

14. 사업용 유형자산 및 무형자산의 감가상각비

28. 제1호부터 제27호까지의 경비와 유사한 성질의 것으로서 해당 총수입금액에 대응하는 경비

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○ 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 않은 것으로 한다

1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 600만원 미만인 경우

2. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우

3. 3년미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우

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○ 소득세법 기본통칙 33-67…1【고정자산에 대한 자본적지출의 예시】

영 제67조 제2항에 규정하는 자본적지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.

1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적지출로 한다.

4. 자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 한다.

11. 토지, 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분함에 따라 발생한 손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적지출로 한다.

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○ 소득세법 집행기준 33-67-2【자본적 지출과 수익적 지출의 구분】

구분	자본적 지출	수익적 지출
구분 기준	감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비	감가상각자산의 원상을 회복시키거나 능률유지를 위해 지출한 수선비
예시	1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 해당 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호부터 제4호까지와 유사한 성질의 것	1. 건물 또는 벽의 도장 2. 파손된 유리와 기와의 대체 3. 기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체 4. 자동차 타이어의 대체 5. 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구ㆍ도장 및 유리의 삽입 6. 기타 조업가능한 상태의 유지 등 제1호부터 제5호까지와 유사한 성질의 것

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【관련사례】

○ 소득-437, 2013.07.17.

귀 질의의 경우, “건물노후화로 지출한 배관 및 시설물 유지보수비”는 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비에 해당하는 경우 소득세법 시행령 제67조제2항이 정하는 ‘자본적 지출’로 보는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 당해 공사의 실질적인 내용에 따라 사실판단하여 적용할 사항임

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○ 법인-998, 2009.09.15.

내국법인이 장기간 사용으로 인하여 노후화된 공장건물의 조업가능상태 유지를 위하여 지출하는 지붕 철거공사비와 새로운 지붕 설치비용은 「법인세법 시행규칙」제17조에 의하여 수익적 지출로 보아 손금에 산입하는 것임.

다만, 신규지붕의 설치로 인하여 당해 건물의 내용연수를 연장시키거나 자산가치를 현실적으로 증가시키는 경우에는 당해 비용을 자본적 지출로 보는 것이나,

귀 질의의 지붕교체공사가 수익적 지출인지 여부는 그 공사내용 등에 따라 사실판단할 사항임.

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○ 서면2팀-1137, 2007.06.12.

법인이 건물의 소방설비가 노후되어 지출하는 수선비가 감가상각자산의 내용연수가 연장되거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출하는 경우에는 자본적 지출로 보는 것이며, 노후된 기존시설의 원상을 회복하거나 능률 유지를 위하여 지출하는 경우에는 수익적 지출로 보는 것이나, 귀 질의가 자본적 지출인지 또는 수익적 지출인지 여부는 실질내용에 따라 판단하는 것임.

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○ 서면2팀-2217, 2004.11.02.

귀 질의의 경우 실내인테리어공사비의 내용이 불분명하여 정확한 답변을 드릴 수 없으나, 법인이 사업확장을 위하여 기존건물 위에 건물을 증축하면서 건물 전체에 대하여 실내인테리어공사비를 지출한 경우 건물의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용에 해당하는 경우에는 법인세법시행령 제31조 제2항의 규정에 의하여 건물에 대한 자본적지출로 보는 것이며, 다만, 당해 공사비 중 건물 증축과 별도로 병실의 칸막이 공사 등을 위하여 지출한 것으로서 소모성 성격의 비용은 건물이 아닌 별도의 자산으로 보아 감가상각하는 것이나 이에 해당하는지 여부는 공사비의 지출내역서에 의하여 사실 판단할 사항임.

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○ ＜조심 2021구6096, 2022.03.25.＞

수익적지출과 자본적지출의 기본적 구별기준은 지출효과가 감가상각자산의 원상을 회복하거나 능률유지를 위한 지출로서 당해 연도에만 그 효익이 미치는 것인가 아니면 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 지출로서 미래 효익의 증가를 가져오는 것인가에 있다 할 것인데,(이하 생략)

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