초고가 아파트 등 부동산 탈세 세무조사 사례

국세청은 ’25.10.1. 초고가주택 등 부동산 탈세 혐의자 104명에 대해 동시조사를 착수하였고, 현재까지 세무조사를 통해 총 318억 원의 세금을 추징하였으며, 이들의 탈루규모는 총 731억 원에 달한다고 밝혔습니다. 앞으로도 국세청은 부동산 취득ㆍ보유ㆍ양도 등 거래 전 과정에서 발생하는 탈세 위험요인을 조기에 포착하고, 탈세행위가 확인될 경우 세무조사를 실시하는 등 강력하게 대응해 나갈 방침입니다.

(출처: 국세청)

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삼일아이닷컴에서는 [부동산과 세금]에서 전문가 연재 시리즈 ‘부동산 세금 Hot Focus’와 부동산 세제 관련 최신 뉴스 등을 모아서 알려드리고, [세무조사 AtoZ]에서 최신 조사동향 및 불복동향과 세목별 세무조사 사례를 정리해서 보여드립니다.

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1. 그간의 추진성과

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□ 국세청(청장 임광현)은 국민주권정부 출범 이후 부동산 탈세근절을 주요 추진과제로 정하고 세정역량을 집중해왔다.

○ 지난해부터 시장과열이 나타나는 지역에 대해 모니터링 및 현장정보 수집을 한층 강화하였으며, 편법증여ㆍ다운계약 등 시장질서를 교란하며 탈세하는 혐의자에 대해 엄정하게 대응하였다.

○ 특히, 30억 원 이상 초고가주택 취득거래는 ’24년 거래분부터 전수 검증을 이어가고 있으며, 고가 아파트를 취득한 30대 이하 연소자ㆍ외국인 등 자금출처가 의심되는 혐의자에 대해서도 집중 점검하였다.

○ 강남4구, 마ㆍ용ㆍ성 아파트 증여거래 2,077건에 대해서도 증여재산 평가, 증여세 대납, 증여재원 등 신고내용 전반을 점검하였다.

○ 또한, 최근에는 대출규제의 영향을 받지 않는 현금부자, 고액의 사적채무를 활용한 취득자, 투기목적으로 주택을 취득한 다주택자 등 탈세혐의자 127명에 대해 세무조사를 착수(’26.5.19.)했다.

○ 한편, 「부동산 탈세 신고센터」*를 운영하여 국민들의 참여를 이끌어내고, 국토교통부와의 MOU체결(’25.10.1.)을 계기로 자금조달계획서를 실시간 공유받아 탈세 감시망을 더욱 촘촘하게 구축하였다.

* ‘25.10.31. 개통 이후 올해 상반기까지 1,168건의 탈세제보 접수

’25년 하반기 이후 부동산 탈세 대응 관련 보도자료

• 강남3구 등 고가아파트 취득 외국인 고가주택 취득자 49명 자금출처 검증 (’25.8.7.) • 한강벨트 등 초고가주택, 외국인･연소자 104명 세무조사 착수(’25.10.1.) • 거래질서 확립을 위한 국토부-국세청간 업무협약 체결(’25.10.1.) • 자금조달계획서 실시간 공유, 부동산 탈세 신고센터 설치 (’25.10.30.) • 강남4구·마용성 등 고가 아파트 증여거래 2,077건 전수검증계획 (’25.12.4.) • 사업자대출로 주택 취득, 자진시정 유도 후 하반기 전수검증 계획 (’26.3.26.) • 서울 아파트 5호 이상 다주택 임대업자 15명 임대수입 검증 (’26.3.30.) • 부동산 탈세 신고센터 접수현황 및 과거 포상금 지급사례 발표 (’26.4.9.) • 현금부자, 다주택자 등 부동산 탈세혐의자 127명 조사 착수 (’26.5.19.)

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2.조사결과 및 주요 추징사례 (’25.10.1. 착수)

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□ 국세청은 ’25.10.1. 초고가주택 등 부동산 탈세 혐의자 104명에 대해 동시조사를 착수하였고,현재까지 세무조사를 통해 총 318억 원의 세금을 추징하였으며, 이들의 탈루규모는 총 731억 원에 달한다.

○ 조사결과, 부모로부터 몰래 증여받은 자금으로 고가 아파트를 취득하여 증여세를 탈루한 사례가 확인되었으며, 가장매매*로 부당하게 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도소득세를 회피한 사례도 다수 적발되었다.

* 다주택자가 친척ㆍ지인 등에게 저가주택을 명의만 허위 이전한 후, 양도차익이 큰 고가주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 부당 적용하거나 중과세율을 회피하는 행위

○ 또한, 부동산 거래 과정에서 드러난 양도세･증여세 탈루 뿐만 아니라, 자금원천이 사업소득 누락 및 법인자금 유출과 관련된 경우 사업체까지 조사범위를 확대해 법인세･소득세 등 누락된 세금을 빠짐없이 추징하였다.

○ 조사과정에서 사기나 그 밖의 부정한 방법으로 조세를 포탈한 사실이 확인된 건은 40%에 상당하는 부당 과소신고가산세를 부과하는 한편,

- 「조세범처벌법」에 따라 세금 추징 외에도 응당한 처분을 받을 수 있도록 6명은 검찰에 고발하고, 4명은 벌금 상당액 7억 원을 통고처분*하는 등 엄정하게 조치하였다.

* 법규 위반자에게 금전적 제재를 통보하고, 이행 시 공소제기를 면하게 하는 제도

- 특히, 조사대상자 뿐만 아니라 부정행위에 가담한 것으로 확인된 관련자도 예외없이 고발 등 처분하였다.

* (조세범처벌법 제3조) 사기 기타 부정한 행위로 조세를 포탈한 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금에 처함 (일정 고액포탈은 형량 가중)

○ 명의신탁 등 부동산실명법 위반행위가 확인된 20명에 대해서도 과징금 부과 및 형사처벌 등 조치*될 수 있도록 관할 지방자치단체에 통보하였다.

* (부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률) ①부동산 가액 30% 범위내 신탁자에게 과징금 부과, ②5년 이하 징역 또는 2억원 이하 벌금 (수탁자는 3년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금)

□ 조사과정에서 적발된 주요 추징사례 및 조치사항은 다음과 같다.

주요 부동산 탈세 추징사례

[사례1 가장매매] 2주택자인 甲은 저가아파트를 지인에게 명의만 형식상 이전하고탈세 협조대가로 사례금 등 지급, 이후 양도차익이 큰 고가아파트를 부당하게 비과세 적용해 신고 → 10억 원 상당 양도세 추징, 검찰에 고발 조치 [사례2 가장매매] 甲은 단독주택을 양도하기 전 아파트를 남편 친구에게 가장매매하고 1세대1주택자인 것처럼 꾸며 단독주택 비과세 신고. 이 과정에서 매매대금을 우회전달해 금융증빙 조작 → 6억 원 상당 양도세 추징, 검찰에 고발 조치 [사례3 가장매매] 2주택자인 甲은 저가아파트를 지인에게 명의만 형식상 이전하고탈세 협조대가로 사례금 등 지급, 이후 양도차익이 큰 고가아파트를 부당하게 비과세 적용해 신고 → 10억 원 상당 양도세 추징, 검찰에 고발 조치 [사례4 초고가] 다주택자 甲은 아파트 양도 시 고액 양도세가 예상되자, 다가구주택의 건물만 동생에게 형식상 이전하고 아파트는 비과세 신고. 다가구주택 양도 후 월세를 계속 본인이 받는 등 실질 소유자 행세 → 4억 원 상당 양도세 추징, 2억원 벌금 부과 [사례5 초고가] 50대 甲은 약 40억 원 규모의 강남권 소재 재건축 예정 초고가아파트를 포함해 다수 부동산 취득, 축산물 업체 대표인 배우자는 매출누락한 법인자금 유용, 甲에게 20여억 원 증여 → 법인 추가 조사선정, 법인세 및 증여세 등 31억 원 추징 [사례6 외국인] 검은머리 외국인 甲은 거주목적이 아닌 투기 목적으로 마용성 소재 주택 2채(30여억 원, 공동명의)를 취득하면서 외국인 배우자로부터 소요된 자금 전액을 증여받고 신고 누락 → 증여세 4억 원 추징 [사례7 고액 월세] 무직인 40대 甲은 강남 한강변 소재 고가아파트에 7백만 원 이상의 고액 월세를 지급하면서 거주, 甲은 부모로부터 월세, 주식 투자자금, 생활비 등 총 20여억 원의 자금을 증여받고 신고 누락 → 증여세 13억 원 추징

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3. 향후 계획

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□ 국세청은 부동산 취득ㆍ보유ㆍ양도 등 거래 전 과정에서 발생하는 탈세 위험요인을 조기에 포착하고, 탈세행위가 확인될 경우 세무조사를 실시하는 등 강력하게 대응해 나갈 방침이다.

○ 다주택자 중과 재개 후 증여거래가 늘어날 우려가 있는 만큼 다주택자 증여거래를 중심으로 증여재산을 저가평가하거나 증여세를 대납하는 등 편법증여가 없는지 검증할 예정이다.

○ 또한, 부모가 보유한 아파트를 시세보다 현저히 낮은 가격으로 자녀에게 양도하거나, 매매 형식을 위장해 사실상 증여한 경우 등 세금회피목적의 가족 간 편법거래도 꼼꼼히 살필 것이다.

○ 아울러, 「부동산 탈세 신고센터」를 통해 제출한 국민들의 소중한 제보는 단 한 건도 소홀히 하지 않고 철저히 검증해 탈루세금을 빠짐없이 추징하는 한편, 제보자에 대한 포상금도 신속하게 지급할 계획이다.

□ 부동산 탈세 차단은 조세정의를 바로 세우는 일이자 주택시장의 안정과 신뢰를 회복하는 출발점이다.

○ 앞으로도 국세청은 부동산 탈세에 단호히 대응해 나갈 것이며, “탈세는 반드시 적발된다”는 원칙을 지켜내겠다.

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