주택임대소득 신고관련 궁금한 점을 알려드립니다

주택임대소득은 소득세 과세대상 사업소득에 해당되며, 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서는 2014년~2018년에 일시적으로 비과세하다가, 2019년 귀속(2020년 신고)분부터 다시 과세로 전환된바 있습니다.

다만, 기준시가 9억원 이하 1주택 보유자와 전세금만 있는 2주택 이하 보유자는 여전히 비과세가 적용됩니다.

이번 이슈체크에서는 주택임대소득의 소득세 신고와 관련된 주요 질문과 답변에 대해 정리하였습니다. (출처: 국세청)

 

 

1. 과세기준

1

주택임대소득 과세대상은?

• 주택임대소득 과세대상은 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 주택 수를 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대하였을 경우로 구체적 기준은 다음과 같음 - 보유 주택 수별 ① (1주택) 기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함) ② (2주택) 월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안함) ③ (3주택 이상) 월세 수입이 있는 경우 또는 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 경우 - 임대유형별 ① (월 세) 기준시가가 9억 원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자 ② (보증금) 보증금* 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자 * 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외

2	주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 보유주택 수인지, 임대주택 수인지?
• 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산하여 판단

3	미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?
• 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하여 계산하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않으므로 - 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않음 - 다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억 원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨

4	부부 합산하여 4주택을 보유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억 원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?
• ‘21년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 ‘20년 귀속(‘21년 신고)은 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않음 - 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됨

5	이사 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하는지?
• 2주택 보유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됨

6	부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?
• 이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억 원 이하일 경우 비과세

7	오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?
• 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세됨 - 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됨

8	기준시가 9억 원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
• 과세기간 종료일(’20. 12. 31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단

9	다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세 되는지?
• 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고, 기준시가가 9억 원을 초과하지 않으면 비과세

10	甲과 乙이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)
• 공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산합니다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산 - 따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 甲과 乙 각각 1채이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 甲으로 정하기로 합의한 경우 甲은 1채, 乙은 0채, 임대수입의 귀속자를 乙로 정하기로 합의한 경우 甲은 0채, 乙은 1채

11	본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택을 보유하고 있지 않음)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동 보유 주택은 보유주택 수 계산 시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?
• 공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산 시에 적용하는 것으로 - 본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 합산하여 소득세 신고를 해야함 ※ ’20년 귀속부터 소수지분자도 ① 해당 주택임대 수입금액이 6백만원 이상이거나 ② 기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소수지분자의 소유주택 수에도 포함

 

---

 

 

 

☞ 자세한 내용은 삼일아이닷컴 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

 

삼일: Issue & Focus

 

☞ 뉴스레터 신청하기

삼일: 세무 자료실